Что делать, если…

Истории «обманутых дольщиков» периодически сотрясают общество с 2007 года...

5 001

Истории «обманутых дольщиков» периодически сотрясают общество с 2007 года. В памяти крах таких жилых комплексов, как «Бестуга», «Оскар» или «Премьера», застройщиком которого являлось ТОО «Жетысу Жана Курылыс», а достроен он был при поддержке государства. Дольщики ЖК «Елисейские поля» обращались даже к руководству страны с просьбой выделить 5,2 миллиарда тенге для завершения строительства. Все это происходит несмотря на то, что строительство всех объектов в городе подвергается ежедневному мониторингу. Анализ ситуации, сделанный управлением ГАСК Алматы, показал, что многие застройщики привлекают средства граждан на строительство объектов незаконно – через договоры, не предусмотренные действующим законодательством о долевом строительстве.

…хотите узнать больше об участии в долевом строительстве
– 10 октября 2016 года вступил в действие новый Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года № 486-V, который заменил одноименный закон от 7 июля 2006 года, – разъясняет новые положения закона старший прокурор прокуратуры Ауэзовского района Акберген Мулкеманов. – Если раньше инжиниринговая компания осуществляла только технический надзор, то теперь она осуществляет мониторинг за ходом строительства, целевым использованием средств, проверку объемов выполненных работ в пределах проектной стоимости, подтверждает акты выполненных работ и предоставляет ежемесячные отчеты о результатах мониторинга в фонд, банк или акимат (в зависимости от способа организации долевого строительства).
Как и ранее, участниками отношений по долевому строительству жилого дома остались застройщик, подрядчик, дольщик, инжиниринговая компания и акимат.
Изменили свои названия банк-агент на «банк второго уровня» и проектная компания на «уполномоченная компания». Если ранее застройщик обязан был иметь более 50 процентов долей участия в проектной компании, то теперь он должен обладать 100 процентами акций (долей участия) в уполномоченной компании, учреждаемой специально для каждого проекта строительства. Такой компании запрещено заниматься иной коммерческой деятельностью за исключением деятельности в специальных экономических зонах.
Собственником незавершенного долевого жилищного строительства теперь будет являться не подрядчик, а уполномоченная компания.
Новым участником отношений стал фонд гарантирования жилищного строительства. Предполагается, что фонд будет создан на базе существующего АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» – дочерней компании АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек».

…хотите знать, какие гарантии должны получить дольщики
– Новый закон предусматривает механизмы защиты и гарантирования средств дольщиков и включает в себя только три способа организации долевого жилищного строительства, – продолжает прокурор. – Это гарантирование долевых вкладов, проектное финансирование банком второго уровня и возведение каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика.
В каждом из указанных способов привлечения средств дольщиков к застройщику и уполномоченной компании предъявляются высокие квалификационные требования: опыт на рынке строительства должен составлять от 3 до 5 лет, общий объем возведенных зданий от 9 тысяч квадратных метров, наличие земельного участка на праве собственности или землепользования без обременения и ряд других.
Остановимся вкратце на каждом из этих способов.
Способ № 1 – через проектное финансирование банком. Финансирование строительства будет осуществлять банк, к которому должен обратиться застройщик. В случае согласия банк заключает договор с инжиниринговой компанией, а застройщик с уполномоченной компанией обращается в акимат за разрешением на привлечение денег дольщиков. Только после этого уполномоченная компания вправе привлекать деньги дольщиков на свой счет, открытый в банке. До возведения каркаса здания банк финансирует строительство за свой счет. После возведения каркаса банк вправе использовать привлеченные средства дольщиков.
Способ № 2 – через фонд гарантирования жилищного строительства. Застройщик и уполномоченная компания для осуществления строительства здания за счет привлечения средств дольщиков обращаются в фонд с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии. Фонд рассматривает заявку для заключения договора гарантии, утвержденного уполномоченным органом и размещенного на интернет-ресурсе фонда. Фонд заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства и с застройщиком – договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.
Для исполнения обязательств по договору гарантии фонд заключает с застройщиком договор доверительного управления голосующими акциями уполномоченной компании с отлагательным условием. Такой договор вступает в силу в случае наступления гарантийного случая в виде наступления ситуации, в которой по какой бы то ни было причине уполномоченная компания (застройщик) не может завершить строительство.
Заключенный договор гарантии является основанием для заключения уполномоченной компанией договоров о долевом участии в жилищном строительстве с дольщиками и привлечения денег дольщиков.
Способ № 3 – после возведения каркаса здания. По оценкам специалистов, стоимость возведения каркаса здания составляет от 45 до 60 процентов от стоимости строительства, не включая затраты на проектно-сметную документацию и стоимость земельного участка. Данный способ практически осуществим только для крупных строительных компаний. Он предусматривает, что застройщик, имеющий уже возведенный каркас здания, совместно с уполномоченной компанией получает разрешение на привлечение денег дольщиков в акимате.
После получения такого разрешения уполномоченная компания имеет право привлекать средства дольщиков для дальнейшего строительства.
Все три вышеуказанных способа играют роль дополнительной защиты прав дольщиков, то есть банк или фонд сыграют роль «подушки безопасности» для дольщиков в случае банкротства или иной причины, по которой уполномоченная компания (застройщик) не сможет завершить строительство.
Кроме указанных, других способов привлечения средств дольщиков законом не предусмотрено.
Важно помнить, что заинтересованные лица и органы прокуратуры вправе инициировать вопрос признания заключенных договоров, не предусмотренных законом, недействительными и решать вопрос привлечения к установленной ответственности.

…хотите стать участником долевого строительства
– Законодатель пытается пресекать общераспространенную практику, когда строительные компании, чтобы избежать необходимости заключения типового договора участия, устанавливающего неустойку, равную 0,1 процента от стоимости договора за каждый день просрочки со стороны застройщика, заключают с покупателями (по сути – с дольщиками) другие договоры (предварительный договор, договор инвестиций и т.д.), – продолжает просвещать прокурор. – На практике же предварительный договор и является наиболее распространенным. По нему стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Иными словами, в будущем, когда уполномоченная компания (застройщик) достроит, введет в эксплуатацию и зарегистрирует здание, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи соответствующей доли здания.
При этом обычно большая или вся часть стоимости квартиры подлежит оплате со стороны покупателя сразу при заключении предварительного договора. Более того, такой договор устанавливает минимальную ответственность продавца и заказчика перед покупателем за срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию (например, пеня за каждую неделю просрочки 0,01 процента, но не более 2 процентов от стоимости квартиры).

…нужно защитить права дольщиков
– В рамках реализации вышеназванного проекта прокуратурой города будет создана рабочая группа, куда войдут сотрудники всех восьми районных прокуратур, представители ГАСК и УЗО, – продолжает Мулкеманов. – С целью контроля и недопущения незаконных действий в отношении дольщиков рабочая группа будет на постоянной основе вести мониторинг всех строящихся объектов на предмет незаконного привлечения средств дольщиков.
Проведение мониторинга, выдача разрешений для привлечения денег дольщиков и общий контроль за этим процессом отнесены к компетенции МИО. Поэтому ГАСК и УЗО должны быть заинтересованы в эффективной работе группы.
Именно они осуществляют государственное регулирование деятельности участников строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности: выдают разрешения на привлечение денег дольщиков; ведут учет выданных разрешений на привлечение денег дольщиков; ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставляют в уполномоченный орган информацию о выданных разрешениях на привлечение денег дольщиков; запрашивают у застройщиков, уполномоченных компаний, инжиниринговых компаний и фонда гарантирования необходимые материалы и документы для осуществления мониторинга за ходом строительства объектов долевого участия в жилищном строительстве; осуществляют государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве; осуществляют взаимодействие и сотрудничество с государственными органами по вопросам, относящимся к их компетенции; осуществляют взаимодействие с участниками долевого участия в жилищном строительстве; ведут учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве, а также договоров о переуступке прав требований по ним; осуществляют в интересах местного государственного управления иные полномочия, возлагаемые на местные исполнительные органы законодательством Республики Казахстан.

…хотите знать, что даёт нам новый закон
Ожидаемые положительные результаты от нового закона:
– минимизация рисков для дольщиков путем снижения вероятности нецелевого использования средств дольщиков и срыва сроков строительства посредством контроля расходования средств;
– снижение стоимости финансирования и цены продажи жилья посредством доступа застройщика к средствам дольщиков в процессе строительства, что положительно отразится на доступности жилья для населения;
– увеличение кредитования строительного сектора банками второго уровня за счет снижения рисков в секторе жилищного строительства.
Василий ШУПЕЙКИН
Ирина ВАСИЛЬЕВА