Что делать, если…

Алматы: инструкция по применению

В прошлом году на традиционном июньском расширенном заседании аким города Бауыржан Байбек откровенно признался: 80 процентов всех жалоб, поступающих в акимат, связаны с неудовлетворительной работой и бездеятельностью тех, кто обязан обеспечить нам нормальную жизнь в сфере ЖКХ, и особенно в КСК. Люди порой не могут получить помощь у руководителей кооперативов собственников квартир и ответы на вопросы у чиновников.

Попробуем с помощью наших экспертов найти выход из создавшегося положения.
…в вашей многоэтажке есть офисы?
– Должны ли офисные помещения, которые находятся на первых этажах в многоквартирном жилом доме, иметь общий вход и выход с жилыми квартирами? – заинтересовался алматинец Диас. – В нашем подъезде вход в офис нотариальной конторы находится на лестничной площадке первого этажа. Целый день до позднего вечера, а иногда и ночью, к нотариусу ходят посетители, хлопает входная дверь подъезда. Разве так должно быть?
– Нет, не должно, – разъясняет юрист Салтанат Лесбаева. – 22 июля 2011 года в статью 4 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» были внесены поправки о том, что нежилые помещения должны быть изолированы от жилых помещений и не иметь общего входа (выхода). В остальном же статья осталась без изменений и касается правового режима переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме.
– А какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений? – спрашивает алматинка София. – У нас в доме много таких, но, по-моему, они никак не участвуют в содержании дома и двора.
– В соответствии со статьей 37 Закона РК «О жилищных отношениях» собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями, – продолжает разъяснять юрист. – Также он не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов. При этом в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники. Исключением являются вопросы, касающиеся использования общего имущества.
Собственники нежилых (офисных помещений) несут только расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями.

…в вашем доме есть арендуемые нежилые помещения?
– В нашем доме много подвалов, которые сдаются каким-то непонятным лицам и организациям, – жалуется жилец алматинской многоэтажки Равиль. – Нас никто не спрашивал ни о цене, по которой мы хотели бы сдавать эти помещения, ни о том, кто и для каких целей будет использовать эти подвалы. А может ли КСК сдавать в аренду подвальные помещения, в случае если жильцы не давали на это согласия?
– Конечно же, нет, – поясняет юрист. – Ведь согласно статье 31 Закона РК «О жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.
Согласно статье 34 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники помещений (квартир) вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений (квартир).
В данном случае КСК без согласия общего собрания собственников и принятия соответствующего решения не вправе предоставлять части общего имущества (в данном случае подвальное помещение) в аренду.
– А можем ли мы, собственники квартир, сами сдавать в аренду подвальные помещения в своем многоквартирном доме? – интересуется горожанин Михаил. – Наш кооператив не проявляет никакой инициативы в этом вопросе. Так почему нам, жильцам, самим не заработать хотя бы на обустройство двора или на ремонт крыши?
– Жильцы и должны решать этот вопрос, но только на общем собрании, – отвечает опытный руководитель КСК Ануарбек Мусаев. – Согласно статье 34 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений. В соответствии со статьей 42 данного закона на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан.
То есть для решения вопроса сдачи в аренду подвальных помещений необходимо созвать собрание собственников и при кворуме 2/3 от общего количества принять решение открытым или закрытым голосованием большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) в жилом доме, а затем еще и оформить протокол собрания. Только в таком случае возможно сдать в аренду подвальное помещение дома, которое относится к общему имуществу собственников данного дома.

…хотите стать собственником нежилого помещения в многоэтажке?
– Планирую купить подвал под склад в одной из алматинских многоэтажек, – делится предприниматель Жумабиден. – Что нужно, чтобы выкупить подвальное помещение в жилом доме? Какие документы необходимо собрать? Каким образом будет проходить процедура сделки купли-продажи?
– Сделать это не так просто, как кажется, – отвечает юрист Салтанат Лесбаева. – Но это, конечно, в том случае, если вы будете делать все по закону, а не так, как часто происходит: с нарушениями законодательства, что впоследствии может привести и приводит к судебным разбирательствам, а то и к уголовному преследованию по факту мошенничества.
Итак, чтобы выкупить подвал в жилом доме, необходимо: письменное согласие всех собственников квартир данного дома; юридические документы на земельный участок (земельный участок может предоставляться только во временное пользование (аренда); заказать технический план на подвальное помещение; доверенности на представителя всех собственников квартир данного дома либо их личное присутствие на сделке купли-продажи; основное условие при покупке подвального помещения в собственность – при необходимости жильцы дома имеют права доступа в подвальное помещение, нельзя ограничивать доступ в данное помещение.

…в многоэтажке проживают арендаторы квартир?
– В нашем доме очень много арендаторов – около трети от всех квартир, – рассказывает алматинец Сакен. – А несут ли они какую-нибудь ответственность по содержанию дома?
– Согласно статье 36 Закона РК «О жилищных отношениях», наниматель (арендатор) помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками (иными правообладателями) или их представителями, не имеют права голоса и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума, но обязаны соблюдать правила, общие для всех жильцов и нанимателей (арендаторов) помещений объекта кондоминиума, – просвещает подполковник полиции Салтанат Азирбек. – Финансовые обязательства по оплате ежемесячных коммунальных расходов арендаторы несут только в том случае, если это предусмотрено договором аренды между ним и арендодателем по взаимному согласию сторон.
– А могут ли квартиранты или другие лица, проживающие в съемной квартире, принимать участие в общем собрании собственников квартир? – интересуется алматинка Ирина. – Ведь при проведении общего собрания не так просто найти всех собственников, тогда как во многих квартирах годами проживают арендаторы.
– Согласно статье 36 Закона РК «О жилищных отношениях», наниматель помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками, не имеют права голоса и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума, но обязаны соблюдать правила, общие для всех жильцов и нанимателей помещения объектов кондоминиума, – разъясняет Ануарбек Мусаев. – В соответствии со статьей 34 закона, проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещения другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума.
Что касается участия в общих собраниях, то в том случае, если владелец квартиры дает своему квартиранту нотариально заверенную доверенность на право представлять его интересы при решении вопросов ЖКХ (голосовать на собрании, ставить подпись, высказывать мнение и прочее), то арендатор может участвовать в общих собраниях наравне с другими собственниками квартир.
…хотите парковать свой автомобиль во дворе многоэтажки?
– Кто имеет преимущественное право парковки возле жилого дома – его жильцы или любой человек, даже не проживающий в данном доме? – интересуется автовладелец Мухтар. – Дело в том, что я работаю в офисе, находящемся на первом этаже многоэтажки и приезжаю на работу на автомобиле. Естественно, мне нужно его где-то припарковать. На этой почве у меня часто возникают конфликты с жильцами этого дома: мол, мало того, что мы зарабатываем на их территории, так еще и мешаем им припарковать их личные авто. Кто прав?
– Тут все зависит от того, в чьей собственности находится внутридворовая территория, – поясняет Салтанат Азирбек. – Если земля не оформлена как часть объекта кондоминиума, значит, она находится в собственности города, имеет статус общегородской территории, и, соответственно, пользоваться ею может любой горожанин, независимо от места проживания.
Другое дело, когда прилегающая к дому территория двора является частью объекта кондоминиума. Подпункт 24 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях» гласит: «Земельный участок, включая элементы благоустройства, является частью общего имущества объекта кондоминиума». Согласно статье 34 этого же закона собственник помещения (квартиры) в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком. Проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения данного права собственника помещения (квартиры).
Исходя из вышеизложенного, следует, что земельным участком, относящимся к общему имуществу объекта кондоминиума, могут пользоваться, а также нести расходы на его содержание, только собственники квартир (помещения) данного объекта кондоминиума (жилого дома).

Василий ШУПЕЙКИН
Ирина ВАСИЛЬЕВА