Что делать, если...

Алматы: инструкция по применению

23 001

Нередко квартировладельцы жалуются в госорганы на нерадивых председателей КСК. Далеко не всем удается сразу найти правильный путь для разрешения жилищно-коммунальных проблем. Иногда люди месяцами и годами ходят по инстанциям, пишут жалобы, требуя от чиновников навести порядок в их жилье.

Например, от имени жителей дома № 15 микрорайона Тастак-1 в акимат города с просьбой посодействовать с ремонтом крыши, которая находится в аварийном состоянии, обратилась алматинка Асель.
– В жилье верхнего этажа проникает и течет по стенам вода после дождей и таянья снега, в квартирах сырость и плесень, – жалуется Асель. – Произошло замыкание электропроводки. Председатель КСК «Пуск» бездействует, отказала в ремонте крыши. В подъезде всего восемь квартир. Мы не можем самостоятельно осилить ремонт крыши ни физически, ни материально, так как здесь проживают пенсионеры, инвалиды и малоимущие семьи.
Увы, проблемы возникают не только в ветхом, но и в новом жилье. Алматинец Азамат просит чиновников оказать помощь с решением проблемы с лифтом в доме
№ 69 в микрорайоне Алгабас-1.
– Подрядная организация ТОО «Алматылифт» установила во втором подъезде бракованный лифт и менять не собирается! – возмущаются жильцы дома. – Заказчик ТОО «Артемида» не проявляет никакого содействия по решению проблемы. Лифт постоянно перенастраивают и ремонтируют, но это не приносит плодов: в тот же день после наладки лифт встает в аварийное состояние. С 6 января лифт стоит в аварийном положении, и жильцы дома вынуждены подниматься в свои квартиры по лестнице. Прошу назначить экспертизу лифта, чтобы выявить его очевидную непригодность и обязать подрядчика поменять лифт.
Просьба правомерна. Но почему в этом случае проблему опять пытаются решить жильцы, а не управляющая компания, на обслуживании которой находится новый дом, или застройщик, что сдавал в эксплуатацию многоэтажку?
Получается, что вместе с квартирой новоселы приобрели еще и массу проблем?
Еще пример, в котором домоуправ не реагирует на обращения подопечных жильцов.
– Во дворе дома по адресу Сатпаева, 105а, незаконно установили блокираторы парковочных мест, – возмутилась проживающая в этом доме Александра. – Согласия на установку барьеров жильцы не подписывали. Но председатель КСК «Медео», расположенного в этом же доме, дал добро. Прошу устранить данное правонарушение, так как число парковочных мест перед подъездом не соответствует количеству авто жильцов подъезда. Это выглядит как самовольный захват территории города!
А в следующем случае налицо противодействие двух органов управления объектом кондоминиума.
– Я являюсь представителем ПК «Курмет Достар» – это действующий орган управления ЖК «Премьера», – пишет алматинка Мадина. – С декабря прошлого года в ЖК незаконно распространяются и предъявляются к оплате жителям кустарные квитанции от имени ПК «Адал», который возглавляет злостный неплательщик – житель данного ЖК Б. Тойгамбаева. Она с группой лиц самоуправно производит захват общедомового имущества (подвалы, технические помещения), срезает замки, установленные ПК «Курмет Достар». Управление жилья и жилищной инспекции и акимат Наурызбайского района извещены о творящемся беспределе, но никто не принимает никаких мер в отношении Б. Тойгамбаевой и ее соучастников. В настоящее время ПК «Курмет Достар» не имеет доступа к общедомовому имуществу для его надлежащего содержания. Прошу принять меры против самоуправства жильца и бездействия чиновников.
Специалисты Управления жилья и жилищной инспекции (УЖиЖИ) города Алматы дали по этому случаю подробные разъяснения:
– Вы имеете право обратиться в судебные органы за защитой своих прав и законных интересов, так как согласно п. 1 ст. 8 Закона РК «О жилищных отношениях» споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом.
В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей председателем КСК по управлению и содержанию жилого дома собственниками помещений (квартир) на общем собрании ставится вопрос о его смене.
Избрание и освобождение председателя кооператива или переход из одного КСК в другой, организация нового КСК относятся исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений (квартир). Чтобы сделать это, нужно прежде всего собрать инициативную группу. Затем провести общее собрание собственников квартир, где должно обязательно присутствовать две трети собственников помещений (квартир).
Инициаторы собрания уведомляют жильцов не менее чем за десять дней о дате, месте и повестке предстоящего собрания путем размещения объявления в подъездах, лифтах и других доступных для обозрения местах.
Собрание правомочно при наличии не менее двух третей собственников от общего числа жильцов. Решение собрания оформляется протоколом по форме, утвержденной уполномоченным органом.
В случае принятия положительного решения о смене КСК или его председателя заключается договор с новым органом управления объектом кондоминиума.
Ответ чиновники, естественно, в пределах своей компетенции дали, но…

…ответ не решает проблемы
По всей видимости, в этом случае, как и во всех вышеописанных, поставить точку в спорах может только суд.
Скажем откровенно, в подавляющем большинстве люди не обращаются в «третью власть», потому что не верят в справедливость или боятся стать заложниками длительных судебных процедур – причин может быть несколько.
– И зря не ходит народ за поиском истины и правды в судебные инстанции, – считает юрист Владимир Титоренко и советует: – Если в очередном ответе от государственных органов предлагают за защитой своих прав обратиться в суд, не пренебрегайте предложением, смело пишите иск.
К сожалению, собственники квартир в МЖД систематически сталкиваются с многочисленными нарушениями своих прав со стороны обслуживающей их дом сервисной компанией – КСК, ПКСК, ТОО, ИП и др. Обиженные начинают долговременную переписку с председателем правления, пишут жалобы правоохранителям, в жилищную инспекцию, райакиматы, общественные и партийные органы и т.д., и практически все профессионально выдают резюме, что за отсутствием соответствующих полномочий заявителю лучше обращаться в судебные инстанции.
– Это на самом деле так, – говорит юрист. – На законодательном уровне все действующие надзорные и контролирующие органы имеют свои полномочия и имеют право действий только в этих границах, так как превышение законных полномочий, соответственно, влечет карательные меры со стороны правоохранительных и надзорных органов. Поэтому заявителям не стоит требовать от чиновников больше, чем им отведено по закону, а лучше начать собирать необходимую информацию с целью последующего рассмотрения спора в суде. Лучшего мирного разрешения споров, чем в судах, еще никто не придумал.
Не явился исключением очередной скандал в ПКСК «Токаш», который обслуживает дома в старых микрорайонах. Проблемы жильцов здесь такие же, как везде: отсутствие прозрачности финансовой деятельности, отчетности и отчетно-выборных собраний, регистрации МЖД в качестве объектов кондоминиумов. В этом КСК годами не проводились капитальный и текущий ремонты. В общем, даже накопления на капитальный ремонт, и те отсутствовали. Например, несколько лет назад в нашей газете по жалобе жильцов дома 3а, 10-й микрорайон, была опубликована заметка о крыше, которая часто после ливневых дождей протекала. Реакция, даже несмотря на личное вмешательство акима района, была нулевая.
– К сожалению, – констатирует юрист, – большинство жителей этого кооператива, а в целом и других, абсолютно безразличны к происходящему. Мало кого из жильцов, не живущих на последних этажах, волнует состояние кровель. Живут люди по принципу – плачу по квитанциям за все, что припишут, лишь бы меня не трогали. К счастью, есть у нас люди с активной жизненной позицией, не желающие безучастно наблюдать, как деловары-домоуправы превращают их в молчаливое стадо.
Именно такие люди сплотились в КСК «Токаш». Исчерпав свое терпение, инициативная группа жильцов (данное понятие узаконено законодательством) обратилась по всем наболевшим вопросам к бывшему председателю ПКСК «Токаш» Б. Жаканбаевой. Последовал грубый отказ, оскорбления, угрозы. Инициативную группу практически выставили за дверь. Обычно в таких случаях обидевшиеся жильцы начинают бегать с жалобами во все инстанции государственных и негосударственных органов. Затем получают не всегда квалифицированные ответы и в конечном счете, разочаровавшись в своей правоте, просто опускают руки и продолжают платить «дань» – расходы на содержание жилья. Эта же инициативная группа жильцов МЖД из 6-го микрорайона сразу обратилась в суд. Но вначале провели общее собрание квартировладельцев, да еще и не поленились провести поквартирный опрос. Все процедурные вопросы они решали с чиновниками отдела ЖКХ райакимата и юристом.
В исковом заявлении были конкретно указаны нарушения председателя ПКСК «Токаш» как должностного лица. Жильцы многострадального дома просили суд удовлетворить требование об освобождении от должности председателя ПКСК
Б. Жаканбаевой в пользу Г. Утембалиевой, избранной на должность председателя ПКСК «Токаш» на внеочередном общем собрании собственников помещений. Решение суда было в пользу людей, измученных дрязгами с председателем.
Юрист подсказал истцам, что после вступления в законную силу судебных актов суда первой инстанции или после апелляционного рассмотрения обязательно нужно получить исполнительный лист для осуществления дальнейших законных действий по передаче должностных полномочий к новому председателю ПКСК.
Необходимо напомнить всем жильцам, что при обращении в судебные органы по факту признания протоколов общих собраний об избрании должностного лица и выборных органов недействительными законом «О потребительском кооперативе» установлен срок исковой давности шесть месяцев. Поэтому следует вовремя обращаться к специалистам за консультациями, а не заниматься самодеятельностью, т. е. «самолечением». В нашем примере с ПКСК «Токаш» верится, что теперь крыши их многоэтажек, как и все остальное общедомовое хозяйство, будут отремонтированы.

Что входит в компетенцию госконтроля:
Для сведения: государственный контроль в сфере управления жилищным фондом проводится Жилищной инспекцией (ЖИ) в соответствии с Предпринимательским кодексом РК.
ЖИ проверяет органы управления (ПКСК, ПК, КСК, ТОО и т. д.) по проверочному листу, который охватывает следующие вопросы:
1) наличие договора с субъектом сервисной деятельности;
2) наличие регистрации объекта кондоминиума;
3) наличие сметы расходов на содержание жилья;
4) наличие сберегательных и текущих счетов;
5) наличие ежеквартальных отчетов;
6) наличие документов о проведении плановых осмотров технического состояния конструкций и инженерного оборудования;
7) наличие документов о выполнении работ по дезинсекции, дератизации подвальных помещений и других мест общего пользования;
8) соблюдение сроков полномочий правления кооператива;
9) наличие неисправности в системах центрального отопления, водоснабжения, электроснабжения общего имущества;
10) наличие договора управления объектом кондоминиума соответствующего типовой форме;
11) соответствие протоколов собрания собственников Типовому протоколу.
Для принятия мер по вышеперечисленным 11 пунктам проверочного листа необходимо письменно обратиться в УЖиЖИ города Алматы с указанием конкретных фактов и доводов.
Василий ШУПЕЙКИН,
Ирина ВАСИЛЬЕВА