Есть ли жизнь у ЖКХ?

Лишь ленивый не говорит сегодня о невозможности контролировать деятельность КСК, о пробелах в жилищном законодательстве, дающих возможность нечистым на руку домоуправленцам кормиться, годами ни перед кем не отчитываясь, не выполняя служебные обязанности. Но готовы ли сами граждане принять активное участие в реформировании системы КСК?

6 002

В этом материале мы попытались обобщить мысли, предложения, замечания, присылаемые нашими читателями, большинство из которых – профессионалы в области ЖКХ.

Парадоксы КСК
Чего только не наслушались алматинцы в процессе обсуждения предлагаемых общественностью поправок в жилищное законодательство. К примеру, некая ассоциация КСК вносила предложение о создании единого общегородского накопительного фонда капитального ремонта, что сразу же вызвало бурную неодобрительную реакцию горожан. И это, несмотря на оговорку доброхотов, мол, люди должны иметь возможность выбирать – платить им в единый городской фонд, на отдельный накопительный счет дома или собирать наличкой на конкретный ремонт. А чего стоило мнение представителя той же ассоциации, что председатели КСК должны иметь право без решения общего собрания определять размеры сборов по статье РСЖ, мол, им виднее! А решение проблемы должников путем лишения их права подачи жалоб на работу председателей КСК и права голоса на общих собраниях! Но, слава богу, здравый смысл восторжествовал и все эти антинародные предложения остались лишь на бумаге.
Прозвучало и немало дельных предложений. К примеру, Владимир Пермин, председатель ОО «Добровольное общество защиты прав нанимателей», считает так:
– Я, как бывший начальник домоуправления, вижу, что председатели КСК с начала реформы ЖКХ бесконтрольны, абсолютно не подотчетны жителям и не зависят от своих членов, – считает общественник.
Чтобы не быть голословным, Пермин приводит несколько примеров.
– Житель обращается с просьбой в КСК выявить причину течи на потолке и устранить ее. Председатель отвечает, что он этим не занимается и у него нет денег, чтобы оплатить экспертизу. Член КСК обращается с этими же требованиями в суд, где председатель поясняет, что этот вопрос нужно рассмотреть на общем собрании и только после положительного решения он сможет нанять экспертизу, чтобы выявить причину течи. Интересно, что судья был вынужден принять доводы председателя КСК, так как жителям не удалось юридически обосновать правоту своего требования. В результате стороны пришли к мировому соглашению, которое под разными предлогами выполнено не было, но дало повод суду в последующем обязать председателя выполнить исковые требования члена КСК и только потому, что они были оговорены в невыполненном мировом соглашении.
Следующий пример подтверждает, что председатели КСК, как правило, не хотят заниматься своей прямой обязанностью – защитой прав собственников жилья. Трем жителям, проживающим в доме № 34 микрорайона Аксай-3, начислили разницу за горячую воду, превышающую сумму по всему дому в три раза. Они обратились к председателю с просьбой разобраться, на что тот ответил, что не имеет полномочий вмешиваться в эту ситуацию. Только благодаря грамотным действиям жителей и с подсказки юриста им удалось провести обследование подвала, где были выявлены незаконные врезки и слив горячей воды слесарями. Казалось бы, все ясно, осталось только предъявить счет виновным и сделать перерасчет. Но в этом случае оказалось, что сделать это некому.
Еще пример, к сожалению, не редкий для многоэтажек. Жительница, проживающая на пятом этаже, была на работе, когда в ее квартире сорвало кран холодной воды. Председатель КСК узнал об этом от хозяев квартиры на четвертом этаже, которую стало заливать в 15.00. Слесарь пришел только через час. Однако вода в квартиру продолжала поступать до 23.00, пока не появились спасатели и не перекрыли в подвале подачу воды на стояке. В результате бездействия председателя КСК, который был обязан принять экстренные меры в аварийной ситуации, были затоплены еще три квартиры до первого этажа, но вину полностью возложили на хозяйку квартиры с пятого этажа.
Приведенные примеры показывают, насколько серьезны проблемы в КСК. И даже изменения, внесенные в Закон «О жилищных отношениях», не принесли ожидаемых результатов, а в некоторых случаях даже ухудшили ситуацию. Жители по-прежнему не чувствуют себя равноправными участниками процесса управления жилым фондом, а домоуправленцы не всегда считают нужным радеть за вверенное им жилье, как за свое собственное. А ответственности за то, например, что нерадивый или безграмотный председатель КСК развалил жилой фонд, законом не предусмотрено. Как не предусмотрено и комиссий, которые могли бы по сигналам жильцов не только проверять финансы КСК, но и обследовать техническое состояние конкретного дома, то есть проводить комплексную проверку деятельности КСК.

«Не нужно решать за людей!»
Считает неравнодушный алматинец Владимир Марков, проживающий в микрорайоне Орбита-3.
Такую реакцию вызвало предложение городского Совета ветеранов организовать управляющие компании вместо устаревших КСК. «Домами должны управлять профессионалы, а не доморощенные кооперативы», – заявили ветераны.
– В таком предложении прежде всего обходится то обстоятельство, что не все КСК одинаково работают, – возражает на это Владимир Марков. – Да, есть плохо работающие, но есть и успешные кооперативы. Тогда разумное изменение должно состоять в том, что пусть управляющие компании будут не «вместо устаревших КСК», а еще одной формой содержания многоквартирных домов. Те собственники, которым не удается организовать содержание домов через КСК, пусть перейдут под управляющие компании. Жители будут сравнивать, как лучше содержать дома – через КСК или через управляющие компании, и выбирать для себя лучшую форму. Не надо «вместо», пусть будет сосуществование!
Трудно не согласиться с таким тезисом. Тем более что и Закон РК «О жилищных отношениях» позволяет собственникам жилья выбирать любую, не противоречащую законодательству форму управления.

Готовы ли мы брать судьбу жилья в свои руки?
Рассмотрим ситуацию в крупном КСК «Токаш» (47 домов), что в Ауэзовском районе. Жильцы одного из МЖД стали жаловаться на то, что их проблемы не решаются годами, в частности, прохудившаяся кровля превратила квартиры трех верхних этажей в весьма неприглядное зрелище – тазики в местах подтека, отвалившиеся обои, сырость и плесень. Районные коммунальщики откликнулись на чрезвычайную ситуацию и помогли жильцам экстренно провести собрание. Причем чиновники подсказали людям реальное решение их проблем: по закону они имеют право выйти из состава КСК и организовать свой – дворообразующий из четырех-пяти домов. Такое собрание состоялось, но… никто из жалобщиков не согласился на разукрупнение кооператива. Предложение вступить в программу модернизации жилья, когда многоэтажку можно капитально отремонтировать в рассрочку, также не нашло отклика среди собственников квартир. В общем, что называется, от чего ушли к тому и пришли. Латать дыры на крыше решили по старинке – с помощью разового сбора денег с жильцов.
Как известно, осчастливить насильно нельзя: высший орган в КСК – по-прежнему общее собрание. И даже благое намерение властей – курс на разукрупнение кооперативов-монстров – не нашло здесь поддержки. В этом кооперативе никто из квартировладельцев пока не готов взять на себя ответственность за дальнейшую судьбу своего жилья.

Домоуправ-профессионал
Свою точку зрения на проблемы управления и обслуживания жилого фонда имеет председатель ПКСК «Куаныш мекени» – одного из передовых в том же Ауэзовском районе Алматы:
– Не может вчерашний педагог или продавец успешно управлять жилищным хозяйством, – считает Толеутай Жаббаров. – Председатель КСК должен быть грамотным, иметь инженерно-техническое образование, разбираться в финансово-экономических вопросах, юриспруденции, психологии, быть честным, коммуникабельным. У специалиста, отвечающего таким требованиям, должна быть соответствующая заработная плата. Много проблем в КСК и с подбором технического персонала (электрики, сантехники), так как для качественного обслуживания внутридомовых сетей нужны опять же квалифицированные специалисты с соответствующей заработной платой.
Организация работ в КСК по обслуживанию многоквартирных жилых домов имеет свою специ­фику и требует круглосуточного контроля и внимания. Здесь нет выходных и праздничных дней, ведь работа связана с вопросами жизнеобеспечения людей, их безопасностью. Главная задача домоуправа – создание комфортных условий проживания. А это требует значительных денежных затрат.
Практика работы КСК в нашей стране, опыт развитых зарубежных стран по организации работы кондоминиумов показывают, что оптимальное количество обслуживаемых домов в одном КСК – пять-семь, или 400–500 квартир. Такое нормативное соотношение обслуживаемых объектов позволяет собирать достаточное количество денежных средств для обеспечения комфортных условий проживания собственников квартир в МЖД.
Толеутай Жаббаров считает, что основные проблемы в работе кооперативов возникают от равнодушия жильцов, их правовой безграмотности, нежелания прийти на общее собрание, где решаются вопросы жизнедеятельности, проводится отчет и анализ проделанной правлением и председателем КСК работы. Собрать кворум на общем собрании – это главная проблема кооперативов и головная боль многих председателей.

Долой накопительные счета на капремонт?
– Дом как объект кондоминиума не зарегистрирован, а сберегательный счет на будущий капитальный ремонт должен быть открыт? – возмутился алматинец Николай Дедов, именующий себя инспектором общественного объединения «Помощь и щит», что занимается защитой прав потребителей. Правозащитник считает, что государство не имеет права вмешиваться в деятельность КСК, а потому предлагает «руководителям кооперативов обратиться в органы прокуратуры с просьбой принести протест на сбор 0,02-кратного МРП с одного квадратного метра жилья на капитальный ремонт, а также на постановление Правительства РК «Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума» от 01.12.2011 года № 1421, потому что только общее собрание членов КСК (без подсказки госорганов) может решить свои вопросы в своем КСК».
А вот этот момент, по мнению многих алматинцев, весьма спорный. К примеру, общественницы Светлана Передерий и Надежда Зарькова считают так:
– Законодатель прав: открытие двух счетов на каждый объект кондоминиума и отчисления на капитальный ремонт в размере 0,02 МРП с квадратного метра позволит собственникам реально, а не виртуально контролировать движение денежного потока, а вороватые председатели окажутся под колпаком, – считают активистки. – Однако предлагаем нашим народным избранникам законодательно уменьшить риски жильцов, а именно: выдавать банкам лицензии на право открытия сберегательных счетов на капремонт по аналогии с депозитами; установить комиссионные за обслуживание текущих и сберегательных счетов на каждый объект кондоминиума в размере 50 процентов от установленного в банках тарифа за эту услугу (количество жилых домов по стране позволит это сделать, тем более что движение по накопительным счетам будет в основном на приход и банки будут иметь возможность использовать эти средства в своем обороте); с целью уменьшения инфляционных рисков начислять комиссионное вознаграждение на остатки сберегательных счетов по аналогии с Жилстройсбербанком – это накопления граждан страны, и они должны быть уверены, что их сбережения не обесценятся ко времени проведения капремонта по их дому.
Напомним, что средства с накопительного счета на капитальный ремонт могут расходоваться только по решению общего собрания, никакой председатель КСК не имеет права прикасаться к ним без волеизъявления большинства собственников квартир. Не потому ли многие домоуправы откровенно игнорируют постановление правительства, не торопясь открывать эти обязательные счета? И даже суд, как показывает практика, не в силах решить эту проблему.
Василий ШУПЕЙКИН
Ирина ВАСИЛЬЕВА