Квартирный вопрос

Принципы благополучия

6 001

Эффективная работа системы жилищных сбережений, как отметил Глава государства в Послании народу, сделала жилье доступным для широких слоев населения. Как максимально сократить и упростить путь к собственной жилплощади, а при каких условиях выгоднее арендовать недвижимость и инвестировать накопления? Сколько можно зарабатывать на квадратных метрах, как посчитать их реальную рыночную стоимость и почему не стоит экономить на риелторе? «Вечерка» и центр финансовой грамотности BEREKE продолжают говорить о деньгах и принципах благополучия.

Социально-образовательная площадка BEREKE, действующая при Национальной библиотеке, предлагает алматинцам все новые поводы задуматься над своей финансовой стратегией. Вернее сказать, над ее отсутствием – как следствием неумения считать деньги. Помочь навести порядок в личном и семейном бюджете независимо от его величины и выйти на улучшение благосостояния – к этой цели сводятся тренинги центра, открытые каждому. Один из последних эксперты посвятили практическому руководству по теме недвижимости – потребности алматинцев № 1, как показал опрос самих слушателей.
Свои квартирные вопросы задала и «Вечерка».
6 002– Консультированием я занимаюсь более 15 лет и по-прежнему вижу одну и ту же картину: многие люди не могут поставить перед собой четкие цели. Либо затрудняются обозначить приоритеты – это тоже большая проблема. Тем не менее первое место в списке потребностей, который мы сами просим составить, твердо занимает недвижимость. На второй позиции – пенсия, и только потом следуют образование для детей и создание капитала, – говорит руководитель центра, основатель школы финансовой грамотности Айгуль Абдраимова. – Сегодня ситуация такова, что в собственности большинства семей недвижимость является единственным материальным инструментом. То есть люди практически всю жизнь работают только на квартиру или дом, а до создания рабочих активов – всего, что приносит человеку доход без его участия, дело не доходит. Все потому, что чаще всего решения принимаются на эмоциях, а не на основе фактов и грамотных расчетов. Квадратные метры вызывают очень сильную эмоциональную зависимость. На этом фоне какие только договоры не подписываются! Страшно смотреть, какую нагрузку люди сами вешают себе на шею, совершенно не просчитав, смогут ли ее потянуть. Плюс ко всему в головах слишком много закостенелых мифов и стереотипов.

Миф № 1: недвижимость – это прибыльные инвестиции
Большинство людей, говорят специалисты, убеждены, что, купив квартиру, можно выгодно сдавать ее в аренду и получать хорошую пассивную прибыль. Так ли это на самом деле? С покупкой квартиры не стоит торопиться, неоднократно взвесив все за и против. Жилищные вложения с расчетом на аренду можно будет ставить в противовес другим инструментам только в случае роста цен. Увидеть приблизительную доходность таких инвестиций можно, рассчитав рыночную стоимость своего сегодняшнего жилья и увидев, сколько денег принесла бы сдача его в аренду.
– Миф о том, что, вкладывая сбережения в жилье, мы всегда делаем стабильную инвестицию, довольно распространен. Давайте, посчитаем, – предлагает спикер. – Есть простая формула. Представьте, что вы сдаете квартиру в аренду и предложите сумму.

6 003
Умножьте ее на 12 месяцев, затем еще на 15 лет – это примерная рыночная стоимость вашей квартиры. Скажем, вы решили сдать жилье за 70 000 тенге в месяц, умножьте их на 12 месяцев – получится годовой доход от недвижимости. В нашем случае это 840 000 тенге. Тогда, если квартира стоит, к примеру, 15 миллионов тенге и нам нужно узнать доход этой инвестиции, то 840 000 делите на 15 миллионов и умножайте на 100%. Выходит, квартира за 15 миллионов тенге приносит доход всего в 5,6% годовых. Это с учетом того, что квартиру снимают все 12 месяцев и у вас нет дополнительных расходов на ремонт. В противном случае доходность еще ниже. А если бы мы эти деньги разместили в другие финансовые инструменты, то полученная сумма приятно бы удивила. Разница будет существенной. Задумайтесь и о том, стоит ли покупать жилье с намерением оставить его в наследство. Через 16–17 лет что может произойти с квартирой? Она может упасть в цене. Возможно, ребенок вообще не захочет в ней жить и переедет.
Формула доходности по сдаче недвижимости в аренду
Вложить деньги, поясняют в BEREKE, можно не только в покупку квартиры. Начиная с простого вклада в банковский депозит, заканчивая инвестированием в ценные бумаги, но каждый из инструментов работает по-своему. Отчетливее всего отличия видны в правиле «золотого треугольника» с гранями надежности, доходности и ликвидности. Первый критерий по надежности будет выше у недвижимости, однако в ликвидности, то есть степени легкости, с которой актив превращается в деньги, и в доходности этот инструмент уступает. Другие способы распоряжения финансами могут выиграть по другим критериям. Выбор обусловлен только сутью и сроками цели.
Сделав выбор в пользу какого-либо инструмента накоплений, можно рассчитать, за какое время он поможет накопить необходимую для покупки квартиры сумму. Скажем, нужны 15 миллионов тенге, а на счету пока только половина. На помощь придет простая формула «72». Это число делится на процентную ставку, под которую будут инвестированы имеющиеся в наличие средства. Если это 12% , то стартовый взнос удвоится уже через 6 лет, и, соответственно, при доходности 24% то срок сократится до 3 лет.

6 004
Словом, стать владельцем недвижимости без обязательств вполне реально – если придерживаться самодисциплины инвестирования и накопления. Социум, сетуют консультанты, все еще слабо понимает, что одного желания мало. Нужны усилия. А еще – трезвый взгляд на риски, способные свести эти самые усилия на нет.

Миф № 2: лучше платить за ипотеку, чем за съемное жилье
Так ли это на самом деле? Среднестатистическая семья, по словам тренеров, имеет возможность оплачивать ипотеку в пределах 100 000 тенге в месяц за двухкомнатную квартиру. И в этом случае ипотека будет выдана на 20 лет, или 240 месяцев. При правильном расчете с учетом оплаты аренды за съемное жилье семья может накопить на квартиру в течение 5–7 лет без кредита. Но в каждом случае расчет, конечно, будет индивидуальным – исходя из потребностей и возможностей семьи. Нельзя забывать и о рисках.
– На первом месте в нашей статистике рисков – наличие в семье единственного источника дохода. Все больше женщин пополняют ряды экономически пассивного населения, и мы против этого, – говорит Айгуль Абдраимова. – Второй риск – отсутствие страховки у детей. Практически ни один родитель не может сказать, во сколько ему обходится содержание ребенка. Почти у каждого возраста, естественно, будет своя сумма. Третья проблема – тотальное отсутствие рабочих активов, о которых мы уже говорили. Квартира и машина – вот и вся собственность, а она будет требовать содержания даже в случае, если вы потеряете работу. Нужно обязательно подстраховываться доступными инструментами, которых на рынке предостаточно. Обратитесь к консультанту и все это просчитайте, второй шаг – откройте счет, который вы будете регулярно пополнять. Практика показывает: капитал создается не за один день, но и покупка недвижимости, собственно, не должна быть единственной конечной целью.

Миф № 3: зачем переплачивать за риелтора?
Переплата за услуги риелторов – еще один прочно устоявшийся стереотип вокруг покупки недвижимости, приводимый финэкспертами в пример самых беспочвенных. Убежденность в бессмысленности затрат на посредника между покупателем и продавцом, говорят коучи, не имеет под собой основания. Сэкономленный 1%, что агенты обычно просят от сделки, в итоге может вылиться в накрутку ценника самой квартиры. Профессиональный риелтор эту 1-процентную комиссию все равно заработает, но уже с другим клиентом – ему-то и достанутся лучшие предложения на основе мониторинга и аналитики рынка.

6 005
Марина ПЕСТРЯКОВА

 

Государственная поддержка: программы «Нұрлы жер» и «Алматы жастары»

Прийти на помощь в приобретении собственного жилья может государственная программа жилищного строительства «Нұрлы жер». Согласно условиям стоимость строительства одного квадратного метра жилья не должна превышать 120 тысяч тенге без учета коммуникаций. Доступную цену обеспечат за счет привлечения домостроительных комбинатов и использования отечественных строительных материалов. Все расходы по строительству берет на себя застройщик, он возводит определенное количество добротных домов в едином архитектурном стиле, различающихся только площадью и этажностью.
– Претендовать на жилье в рамках программы могут граждане, стоящие в очереди на получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в местных исполнительных органах, – прокомментировали в Жилстройсбербанке. – Важно учесть, что землю от государства претендент получит бесплатно, когда подойдет его очередь, а вот за построенный на ней дом необходимо будет заплатить. Сделать это можно за счет собственных средств или, взяв льготный заем в ЖССБ. Для этого нужно будет открыть счет и иметь на нем не менее 30% от стоимости жилья. Тогда можно смело рассчитывать на доступный кредит под 5% годовых.
В октябре прошлого года стартовала специальная городская жилищная программа для молодых семей «Алматы жастары», всего за 10 дней собравшая более 6600 заявок. В итоге владельцами жилья на льготных условиях стали 100 молодых алматинцев в возрасте до 35 лет. Максимальная сумма кредита, на которую можно рассчитывать, – 10 миллионов тенге. Заем выдается на покупку исключительно нового жилья, которое участник программы, сообщили в ЖССБ, выбирает самостоятельно.
Помимо возрастного ограничения к участникам предъявляются и другие требования, в числе которых: наличие у обоих супругов и членов семьи постоянной регистрации в городе не менее одного года; отсутствие арендного жилья с выкупом или жилья на праве собственности; наличие не менее чем полугодового стажа официальной работы в Алматы за исключением социально уязвимых слоев населения.
Подробнее об условиях жилищных госпрограмм можно ознакомиться на сайтах hcsbk.kz и almaty-zhastary.kz.

Центр финансовой грамотности BEREKE проводит бесплатные тренинги каждую субботу в 12.00 по адресу: пр. Абая, 14 (Национальная библиотека РК, 1-й этаж). Запись на бесплатную индивидуальную консультацию на сайте center-bereke.kz или по телефонам: +7-747-038-16-30, +7-747-675-43-37.