Метры с кепкой

28 001

«Трудно определиться с противоречиями внутри проекта, не увидев общей картины, а без этого практически невозможно обсуждать детали. Как говорится, из-за дерева не видно леса», – так считает председатель «Добровольного общества защиты прав нанимателей» Владимир Пермин после изучения опубликованного в конце мая (№ 60-61, «Вечерка» от 27.05.2017 года) проекта «Правил сохранения и содержания жилищного фонда», разработанного Управлением жилья и жилищной инспекции города Алматы и предложенного горожанам для обсуждения. Сегодня мы публикуем его мнение, не всегда бесспорное, но имеющее право на существование, и приглашаем читателей продолжить дискуссию.

Чуть-чуть по-другому?
– Хотелось бы сначала определиться с предназначением этих правил, так сказать, увидеть общую картину и только потом обсуждать детали, поскольку в проекте имеется не только внутреннее противоречие, но и нормы, не соответствующие действующему законодательству, – размышляет общественник. – Дело в том, что все нормативные акты РК независимо от статуса не должны противоречить действующим законам и по внутреннему содержанию соответствовать предназначению, заложенному в названии документа.
Например, «Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума» № 1421 от 1.12.2011 года охватывают определенную долю проблемы для ее решения. В них оговорены критерии содержания общих частей жилого здания (кондоминиума), в то же время отсутствуют какие-либо законодательные и другие нормативные акты. Внутреннее изложение данного документа соответствует его предназначению, заложенному в названии. Все изложено четко и лаконично.
В связи с этим мне непонятно, почему бы при разработке новых правил не взять за основу уже имеющийся готовый документ и просто не дополнить его недостающими нормами для жилплощади, находящейся в индивидуальной собственности (согласно пояснению понятия «общее имущество» сказано, что данные нормы не распространяются на «…помещения, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности»), а вопросы, регулирующие взаимоотношения между участниками процесса, перенести во внутренние нормативные акты с последующим утверждением на общем собрании. Все было бы грамотно и в рамках действующего законодательства.
В нашем же проекте правил все чуть-чуть по-другому, и это «чуть-чуть» больше похоже на сборник документов, регулирующих содержание жилого фонда (ЖФ) и придомовой территории в надлежащем состоянии, чем на правила, регулирующие содержание ЖФ. Хотя я считаю, что и это название не подходит, так как в проекте правил опубликованы выдержки из Закона «О жилищных отношениях» (ОЖО) и других правил, и здесь скорее подойдет другое определение – «сборник выдержек из законодательных и нормативных актов РК, регулирующих содержание жилого фонда и придомовой территории». Как видите, из предложенных вариантов ни одно не подпадает под категорию правил, но, несмотря на это, все же попробуем разобраться в некоторых деталях проекта.

Другая арифметика?
Самый первый вопрос, который возникает: почему в проекте отсутствует описание понятий, используемых в этих правилах, которое (описание понятий) обязательно для всех законодательно-правовых актов на территории Республики Казахстан?
Мне, например, непонятно, какой статус будет иметь протокол с участием несобственников, если несобственник не имеет права голоса. Какое-либо описание понятий на этот случай отсутствует. А если добавить, что в проекте правил заложены два варианта проведения собрания в главах 2 и 4, то кроме удивления не испытываешь ничего.
Особенность этого проекта состоит еще и в том, что туда включены нормативы, отсутствующие на данный момент в Законе «ОЖО», но разработчики правил надеются, и это тоже вызывает удивление, что пока правила будут обсуждаться, в Закон «ОЖО» будут внесены ими же инициированные изменения. Как видите, авторы проекта правил не следуют на момент опубликования проекта букве действующего законодательства, что является нарушением требований закона. Я как законопослушный гражданин РК не могу согласиться с этим.
Также мне непонятно, зачем в одни правила включать выписку из других действующих правил. Например, норма «одна квартира – один голос» (гл. 2, п. 32). В Законе «ОЖО» я такого не встречал. Там говорится о собственниках квартир, а, как мы знаем, есть квартиры, которые находятся в долевой собственности, и, значит, в этой квартире будет столько голосов, у скольких людей есть право на долю в этой квартире. Это может быть и один, и два, и три собственника, но у каждого из них есть право голоса и одинаковые права. Из этого выходит, что в данной квартире никак не может быть один голос, а таких квартир в любом доме не меньше четверти. Суд, например, исходит из нормы закона и в своих решениях будет отталкиваться не от принципа «один голос – одна квартира», а из требования закона, а здесь, как говорится, арифметика другая. И практика это подтверждает. Например, не так давно суд отказал в иске жильцам одной алматинской многоэтажки, требующим подтвердить законность перехода в другой КСК. Отказал по простой причине – подсчет голосов не соответствовал количеству собственников. По данным прежнего КСК, от которого жильцы отказались, их было 444, а подсчет истцами велся из расчета 280 квартир этого дома.
В этой связи хочется спросить: почему жилищная инспекция подставляет своих потенциальных клиентов? Ведь у нас в Казахстане последнее слово за судом. Как заявили авторы правил, такую норму они предложили внести в Закон «ОЖО» и, исходя из того, что эта норма будет внесена, они и включили ее в проект правил.

Собственник, ты кто?
Но что такое собственник как юридическое понятие, как трактуются его права?
Проведем своего рода юридический ликбез для начинающих. Итак:
Норма, когда «каждый собственник имеет один голос», была включена в Закон «О жилищных отношениях» не по принципу «я так считаю», а исходя из требования Гражданского кодекса РК, согласно которому «каждый гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению». В ГК РК данная норма появилась, исходя из требования Конституции РК, которая гарантирует гражданам Казахстана «неприкосновенность частной собственности». Чтобы упразднить эту норму, необходимо внести изменения в Конституцию. Вряд ли Парламент для внесения изменений в Закон «О жилищных отношениях» будет менять Основной закон страны.

Вопросы остались…
Вопросов по проекту правил много и их можно продолжать и продолжать. Например, зачем в нормы, регулирующие вопросы содержания жилищного фонда, включать нормы, регулирующие процедуру голосования? Или вот еще: в самом названии правил имеется слово «сохранения». Что оно означает? Непонятно, так как в действующем законодательстве такое понятие отсутствует.
Не ясен также статус правил, так как не указано, о жилищном фонде чего идет речь – района, города, республики и пр.
Также непонятно, чем должны руководствоваться жители при выборе органа управления кондоминиума – ст. 79 п. 1 гл. 4 или ст. 9 п. 1 гл. 2 данных правил?

Лучше, чем ничего?
Я не увидел в проекте правил пунктов, не противоречащих законодательству, с помощью которых житель может реализовать свое предназначение, заложенное в законе, и о котором говорится в преамбуле к правилам – дать собственнику возможность не только на равных с председателем участвовать в управлении своим домом, но и диктовать ему (председателю), чем и как он должен заниматься, управляя жилым фондом, в котором находится его дом.
Иногда нам кажется, что лучше что-то, чем ничего. Может быть. Но только не в области юриспруденции и особенно если вопросов возникает больше, чем конкретики.

Подготовили Василий ШУПЕЙКИН и Ирина ВАСИЛЬЕВА