Всё, что нажито...

... Непосильным трудом экспертов, специалистов в системе управления многоквартирными жилыми домами, похоже, не сработает. Что теперь ждать нам от поправок в жилищное законодательство?

Изменения в закон, не выставляемые на всенародное обсуждение, а рекомендованные некоей рабочей группой, предложены в Парламент. Кстати, а кто они – члены рабочей группы? Есть подозрение, что в ней нет жителей многоэтажек, добросовестных председателей КСК – практиков. Но есть те, которые живут в особняках, представительствуют в различных общественных советах и знают все… теоретически.
Вот размышления на заданную тему «практика» – председателя правления ПКСК «Самал» Ерлана Бисембаева.

Я за укрупнение. А вы?
«Прочитал статью «На­дом­ная работа» (№ 38 «Вечерки» от 4.04.2019 года) и пришел к выводу, что процесс замены кооперативного «шила» (КСК) на однодомное «мыло» (ОСИ) подходит к логическому завершению, – рассуждает домоуправ. – Осталось только убедить население в целесообразности этого перехода. Статья уверяет, что ОСИ – это наиболее эффективная форма управления МЖД. Но почему-то вопросов после прочитанного становится только больше. Например, какая разница между ОСИ и однодомным КСК? Те же общие собрания, тот же председатель, то же правление (совет дома), та же ревизионная комиссия. Разницы никакой. Сейчас многие КСК – однодомные. И что, есть такие, которые можно приводить в пример остальным? Еще в 2016 году аким Алматы Б. Байбек отметил, что 90% собранных денежных средств собственников квартир идет на содержание управленческого аппарата. Приведу такой пример: допустим, один дом собирает в месяц на «содержание жилья» 100 000 тенге. Зарплата председателя – 40 000 т., бухгалтера – 30 000 т., вот вам уже и 70% от собранных средств, ушедших «в никуда». А есть еще зарплата дворника, оплата за техобслуживание инженерных сетей, оплата за дежурное освещение и т. д. А чего в подобных КСК нет и никогда не будет, так это денег и грамотных управленцев. Какой уважающий себя специалист пойдет работать на такую низкую зарплату? Вот потому и трудятся в однодомных кооперативах далекие от ЖКХ люди в основном позднепенсионного возраста.
И вот эту самую неэффективную и абсолютно не работающую форму управления нам предлагают распространить на все остальные КСК. Зачем? Чтобы вконец добить жилищно-коммунальное хозяйство. Для нормальной работы КСК нужны всего две вещи: деньги и грамотное его руководство. Деньги имеются только в средних и крупных кооперативах. И чем крупнее кооператив, тем больше у него денег. Возьмем за пример КСК, в состав которого входит 40 домов. Ежемесячное поступление от 40 домов здесь составляет около 40 000 000 тенге. На содержание управленческого аппарата в таком кооперативе уходит не более 7% от собранных денежных средств, остальные идут в работу. А можно еще вместо незадействованных 39 председателей и 39 бухгалтеров и бесполезных трат на содержание 78 банковских счетов взять в штат собственные аварийную службу и бригаду дворников. Осталось найти на достойную зарплату одного грамотного управленца – и работа закипит. Экономический эффект 40-кратный!
И что, кто-то думает, что собственники квартир такого кооператива захотят добровольно разбить твердо стоящее на ногах производство на 40 безденежных и поэтому беспомощных ОСИ? Конечно же не захотят!
Но на этот случай разработчиками проекта для проведения реформы в жизнь предусмотрено «прямое вмешательство всего административного ресурса и надзорных государственных органов при активной поддержке населения». А если активной поддержки не будет? Какой дурак добровольно возьмет на себя бремя дополнительных, зачастую ненужных расходов? А за отказ грозит ни много ни мало «применение административной и уголовной ответственности». Так что это за закон такой, если для его исполнения уже заранее предусмотрены карательные методы?
Перефразируем. Что это за ОСИ такое, в которое народ хотят загнать силком? Если ОСИ – наиболее эффективная форма управления МЖД, то население должно сознательно идти навстречу предлагаемым реформам. Но кого ни спросишь, все пожимают плечами. Мол, что это такое и куда оно всех нас заведет? Зато одно абсолютно ясно: средние и крупные КСК перестанут существовать, а на их место придут тысячи мелких ОСИ, руководить которыми будут все те же пенсионеры. Вот на их содержание и уйдут все имеющиеся и будущие денежные накопления жильцов, работа станет.
Читаем дальше: «управлять домом имеет право управляющий МЖД, который… должен обладать правом на осуществление функций по управлению многоквартирным жилым домом». Под это определение подпадает и физическое, и лицо, зарегистрировавшее ИП, ТОО, и др. А это уже управляющая компания, сугубо коммерческая организация, цель которой – получение как минимум 30% прибыли. Более того, они, как субъекты, занимающиеся коммерческой деятельностью, должны платить налоги в бюджет (плюс НДС 12%), от чего КСК как некоммерческие организации полностью освобождены. Чувствуете разницу? А ведь это все опять дополнительные расходы, ложащиеся на плечи собственников квартир. И кто сказал, что работа управляющих компаний будет прозрачна? Что, жильцы смогут проверить их финансово-хозяйственную деятельность? Конечно нет!
Новый закон превращает собственников квартир в дойных коров. Здесь на свои деньги содержи аппарат ОСИ, там счета в банках, дальше – больше: стань спонсором сторонней коммерческой организации.
А может, лучше пойти другим путем? Объединить все эти мелкие, безденежные и беспомощные КСК в крупные. Ведь крупные КСК на данный момент и есть самая эффективная форма управления. Три в одном! Единое руководство в лице председателя, это же руководство по своей сути будет являться и внутренней управляющей компанией. Если в КСК имеется своя аварийная служба, то и сервисная. И никаких лишних трат!
Сейчас в Алматы 800 КСК. С помощью предлагаемой реформы можно преобразовать их в 8000 ОСИ, а можно объединить в 200 крупных кооперативов. В первом случае большая часть денежных средств жителей будет расходоваться куда угодно, только не по прямому назначению, причем их нецелевое назначение уже заведомо закреплено законом. А что в итоге? Денег на работу катастрофически будет не хватать, что приведет к кратному увеличению тарифов. А попробуйте еще сыскать за короткий срок 7200 председателей и бухгалтеров для новых ОСИ, мало-мальски разбирающихся в вопросах ЖКХ.
Во втором же случае все деньги будут расходоваться исключительно на нужды КСК. Но самое главное, что они уже есть, и в достаточном количестве. Ими только надо правильно распорядиться. Для этого из 800 действующих председателей на конкурсной основе легко можно выбрать 200 самых достойных. Тем более что 200 КСК легче контролировать, чем 8000 непонятно каких ОСИ.
И последнее. Кто-то знает хоть одну управляющую компанию, работающую на должном уровне? То-то и оно… А средних и крупных КСК, работающих на достаточно хорошем уровне, много. Они еще лучше будут работать, если им не мешать. А еще лучше – помогать законодательно…»
После этой публикации в Facebook началось активное обсуждение в группе «Дежурный по городу».
Наши подписчики разделились на два лагеря.
Вот обобщенное противоположное мнение от Надежды Зарьковой, признанного эксперта в области ЖКХ и КСК. Это экономист с большим стажем. Она с инициативной группой вывела свой дом из КСК на обслуживание управляющей компании, той, что боец закаленный.

А мы за ОСИ
«Какая разница между ОСИ и однодомным КСК? – спрашивает и отвечает на размышления действующего председателя ПКСК Надежда Ивановна. – Разница есть, и не только в названии, но и в том, что счета в банке для сбора средств на текущее содержание и капремонт МЖД сегодня открываются в рамках КСК или ПКСК. В случае банкротства КСК (ПКСК) или перехода МЖД в другой КСК остатки денег на расчетных счетах могут остаться в недобросовестных КСК, вернее у председателей, а жильцы останутся с носом.
Если же каждый дом будет зарегистрирован как ОСИ – самостоятельное саморегулируемое юридическое лицо, счета в банке будут открываться именно на этот МЖД. И в случае смены председателя или наемного управляющего ОСИ деньги останутся за домом, то есть за жильцами.
Это прекрасно знают те, кто сейчас выступает против ОСИ как единственной формы управления МЖД: они хотят продолжать управлять бесконтрольно денежным потоком, отводя при этом жильцам роль безмолвных статистов. Но ничто не вечно под луной, а прогресс и человеческая мысль не стоят на месте. Зачем нам многодомные КСК, как предлагает автор, в лице 200 крупных КСК? Чем они собираются управлять – домами, а может, жильцами? Но у нас не крепостное право, и мы уже устали от деятельности не управляемых никем и ничем КСК, и особенно ПКСК.
ОСИ – саморегулируемая структурная единица: собственники сами избирают своего председателя или заключают договор с наемным управляющим, сами решают вопросы текущего содержания и капремонта своего МЖД, заключения договоров с подрядчиками и сервисными компаниями, устанавливают тарифы по РСЖ и т. п.
Почему председатели ПКСК считают, что собственники квартир не в состоянии управлять собственным имуществом? Неужели горстка управленцев, привыкших только собирать с собственников деньги и бесконтрольно их расходовать, в новых условиях будет работать лучше, чем сейчас? Почему они пытаются отказать собственникам квартир в праве на самоуправление своим общедомовым имуществом?
У меня складывается мнение, что они преднамеренно подменяют понятия ОСИ и КСК, чем вводят в заблуждение жильцов. ОСИ – это один МЖД. А КСК может состоять из одного МЖД или нескольких десятков и даже сотен МЖД. И чем КСК многодомнее, тем они менее управляемы и тем больше в таких КСК злоупотреблений со стороны председателей и членов правления. И в какой бы форме управления эти КСК ни существовали – ТОО, ИП, УК, КСК, ПКСК, суть в них одна – собственники квартир фактически отстранены от контроля за денежным потоком, а следовательно, и от управления своим общедомовым имуществом.
И еще, без регистрации кондоминиума собственники не имеют возможности зарегистрировать КСК на свой МЖД. Поэтому, даже если и удается собственникам вывести свой МЖД из недобросовестного КСК, они вынуждены присоединиться к другому такому же КСК, ПКСК, ТОО, ИП и пр., при этом порой теряя свои накопления на ремонт дома. А при ОСИ МЖД не будет присоединяться к другому органу управления. В ОСИ собственники сами будут избирать или переизбирать своего председателя, сохраняя при этом все свои денежные накопления на счетах в банках.
А пока что так называемые профессионалы за 20 лет, прикрываясь уставами и внутренними правилами, научились только извлекать доходы, не утруждая себя обязательствами по ремонту МЖД.
И кстати, то, что ОСИ планируется создавать при поддержке административного ресурса и надзорных государственных органов, вовсе не плохо. Может, хоть теперь будет какой-нибудь контроль со стороны государства».
Таким образом, суммируя дельные предложения авторов писем к нам, можно резюмировать: порядок в сфере КСК будет только тогда, когда ими будут управлять профессионалы, жители осознают, что платить на содержание дома надо регулярно и в соответствии с рыночными растущими ценами, и, самое главное, нашим кооперативам пока что нужен ГОСКОНТРОЛЬ. А иначе… КСК или ОСИ, как ни назови наше общежитие, все одно из нищеты не вывести.

Полосу подготовили Василий ШУПЕЙКИН, Ирина ВАСИЛЬЕВА