Избавить ипотечников от иллюзий

Госпрограмма рефинансирования ипотечных займов, с трудом набиравшая обороты на своем старте, наконец-то заработала в полную силу...

Госпрограмма рефинансирования ипотечных займов, с трудом набиравшая обороты на своем старте, наконец-то заработала в полную силу. Правда, для этого пришлось внести в нее ряд важных изменений, согласовать интересы всех участвующих сторон и даже пойти на беспрецедентные уступки. Подробности «Вечерке» рассказал директор департамента защиты прав потребителей финансовых услуг Нацбанка РК Александр ТЕРЕНТЬЕВ.

6 2

– Если у меня верная информация, около 14 процентов жилищных кредитов в стране считаются проблемными, и объем долгов растет. Может ли эта ситуация угрожать ипотечным кризисом?
– Я вас поправлю. Проблемными сегодня можно считать около 17 процентов таких займов. Но это никак не признак кризиса. О нем можно говорить, когда происходит катастрофическое снижение стоимости залогового имущества и столь же катастрофическое ухудшение состояния финансовой отрасли. Я даже скажу, что такой процент неработающих кредитов – норма, не хорошая, конечно, но приемлемая.
– Тем не менее проблема невозврата жилищно-ипотечных займов обострилась настолько, что появилась необходимость в программе их рефинансирования.
– В 2004-м и последующих годах Казахстан переживал ипотечный бум. Для этого было достаточно оснований: экономика развивалась, доходы росли. Банки, понятно, не остались в стороне, они начали предлагать ипотечные займы и делали это очень охотно, потому что потребительское кредитование к тому времени было развито не так хорошо, а у банков имелись «дешевые» деньги. Добавьте к этому тенденцию роста цены на недвижимость, что делало ее привлекательной для вложения средств, и высокий рост развития строительной отрасли. Такая эйфория сыграла злую шутку – банки не сумели рассчитать риски и практически не оценивали платежеспособность заемщиков, а те в свою очередь переоценили собственные возможности. В итоге мы получили самый большой объем проблемных кредитных договоров, заключенных как раз с середины до конца 90-х годов.
– Вы всегда подчеркиваете, что эта программа социально ориентирована. Но она поддерживает заемщиков не только из слабо защищенных слоев.
– Действительно, приоритет программы – социально уязвимые заемщики. А эта категория четко определена 68-й статьей Закона о жилищных отношениях. Думаю, не нужно объяснять, почему государство берет на себя заботу именно об этих гражданах, тем более мы видим, что их залоговое жилье не какое-то высоколиквидное или дорогостоящее, чаще оно единственное. В поле действия программы оказались и те заемщики, которые в силу не зависящих от них обстоятельств попали в сложное положение: в одном случае брали кредиты в резко подорожавшей впоследствии иностранной валюте, в другом – экономическая ситуация повлияла на их финансовую состоятельность.
– В первые месяцы программу немало критиковали за то, что она с трудом запускается. Что в действительности ее тормозило и помогли ли справиться с этими недочетами изменения, принятые осенью прошлого года?
– Все проблемы происходят из того, что мы пытаемся помочь фактически неплатежеспособным людям. В идеальной картинке алгоритм такой: заемщик готовит необходимые документы, подает заявление, в течение месяца вступает в программу и ни о чем больше не беспокоится. Но не так все просто. Выяснилось, что 80 процентов потенциальных ее участников имеют решение суда о принудительном взыскании долга. Получается, прежде им нужно оплатить госпошлину, которая составляет до трех процентов от суммы иска – немаленькие, надо сказать, деньги, у некоторых этот платеж доходит до пяти миллионов тенге. И оплатить услуги судебных исполнителей – еще до восьми процентов от исковых требований. Очевидно, что таких денег у большинства должников нет. Поэтому в программу нужно было вносить изменения и много работать со всеми заинтересованными сторонами. В итоге Нацбанк взял на себя дополнительную нагрузку, чтобы оплатить государственную пошлину за участников программы из социально уязвимых слоев. Потом стоило немалых трудов договориться с банками, чтобы те рассрочили возврат уже оплаченной ими госпошлины для остальных заемщиков-должников.
– Помимо этого пришлось даже договариваться об изменении практики судопроизводства и налого­обложения?
– Да, пришлось. По условиям программы за базу расчета рефинансирования займа берется только сумма основного долга, все вознаграждения и неустойки, накопленные за много лет, банки-кредиторы обязались списать. Но по нашему налоговому законодательству оказалось, что у гражданина номинально возникает доход на всю сумму прощенной ему задолженности, следовательно, он должен заплатить с нее 10 процентов индивидуального подоходного налога. С того же мнимого дохода банк выплачивает свои 20 процентов корпоративного подоходного налога. Совершенно абсурдная ситуация, когда фактически со 100 тенге «мертвых» денег, которые, возможно, никто никогда не увидел бы, банк и заемщик обязаны отдать 30 тенге «живых» денег. Мы и этот вопрос решили с Министерством национальной экономики в пользу заемщиков. Другие важные решения были приняты совместно с Министерством юстиции, Генеральной прокуратурой, акиматом Алматы. И сегодня мы уже видим явный прогресс – программа заработала, и отношение к ней изменилось.
– Тогда в чем, по-вашему, истинные причины недовольства заемщиков, которые продолжают критиковать программу?
– Мне иногда кажется, они сами не очень понимают, чего хотят. Мы готовы работать со всеми общественными объединениями, защищающими права ипотечников, и с большинством у нас это прекрасно получается. Потому что их цель – действительно помочь людям, они вместе с нами разрабатывали программу, ходят в суды, формируют списки, буквально бьются за каждого заемщика. Но есть другая категория – им что не предложи, будет плохо, кроме разве что полного списания долга. А я не перестаю напоминать, что Нацбанк выделил 130 миллиардов тенге собственных средств плюс миллиард на погашение госпошлины и еще порядка 26 миллиардов для компенсации курсовой разницы по валютным займам. Эти средства могли бы пойти на развитие экономики, социальную поддержку других нуждающихся.
– А программа все-таки не предусматривает полного списания долга?
– Это распространенное заблуждение. На самом деле в 10 пункте речь идет о том, что банки имеют право создавать иные, значительно улучшающие условия, вплоть до списания основного долга. Но это исключительно выбор самих банков второго уровня, в деятельность которых Национальный банк, даже будучи государственным регулятором, не имеет право вмешиваться. Подобные решения принимаются в индивидуальном порядке на уровне договоренностей кредитной организации и клиента. А я рад уже тому, что нам удалось настроить диалог между заемщиками, банками, административными структурами и собственно департаментом по защите прав потребителей Нацбанка, который раньше совсем не получался. Первым делом мы убедили прекратить выселение граждан из единственного жилья. Это было добровольное решение банков, которые пошли нам навстречу.
– Как решается проблема задолженности по валютным займам в условиях продолжающейся инфляции?
– Действительно, валютные заемщики остаются в сложном положении: люди, продолжая добросовестно выполнять обязательства перед кредитным учреждением, невольно оказываются в зоне риска. Я бы рекомендовал им обращаться в свои банки и договариваться об изменении условий договора. Сейчас банки предлагают внутренние программы, которые, проверьте, иногда даже лучше государственной. А чтобы предупредить эту проблему в будущем, в законодательство о снижении долговой нагрузки внесены изменения, которые налагают запрет на выдачу ипотечных займов в иностранной валюте при отсутствии у заемщика дохода в такой валюте.
– Приняты ли какие-то еще изменения, улучшающие условия жилищного кредитования?
– Существенным станет запрет для банков начислять вознаграждение и неустойки после 180 дней просрочки платежей по договору ипотечного жилищного займа. Вы сами знаете, что задолженность заемщика могла расти бесконечно – даже если он заявлял о своей неплатежеспособности, кредитор не прекращал начисление пени и вознаграждения. Банк при этом ничего не терял: закончиться история могла выселением, но и в случае реализации залогового имущества гражданин оставался должен финансовой организации. С учетом изменений в законодательство банк будет заинтересован скорее начать работу с заемщиком – предложить реструктуризацию долга, продлить сроки кредитования, снизить проценты и так далее. А в результате удастся избежать непомерного роста долговой нагрузки, предупредить катастрофическое снижение ценности недвижимости и ограничить риск для граждан лишиться жилья.
– Александр Леонидович, а как вам упреки в том, что особые условия, которые создает программа рефинансирования ипотечных займов, порождают социальное иждивенчество?
– Мы имеем дело с объективно сложившимися обстоятельствами – такова сегодня экономическая ситуация, что государство не могло оставить без поддержки тех, кто в ней действительно нуждается. И потом, эта помощь не будет бесконечной, заемщикам придется научиться принимать ответственные решения. Но я вижу проблему еще вот в чем. У ипотечников часто складывается иллюзия, что, взяв у банка деньги и купив на них квартиру, они становятся ее собственниками. А ведь фактически это даже не средства банка, а депозиты его вкладчиков, таких же граждан. Наш департамент уже планирует начать вместе со средствами массовой информации серьезную работу по повышению финансовой грамотности населения, чтобы опасных иллюзий, а значит, и иждивенческих настроений было меньше.
Людмила ГОРДЕЕВА

инфографика

Рефинансирование ипотечных жилищных займов осуществляется путем выдачи банком нового займа, ставка вознаграждения по которому составит не более 3 процентов годовых, по усмотрению банка она может быть снижена. Для облегчения долговой нагрузки производится прощение (списание) образовавшейся у заемщика задолженности по вознаграждению, комиссиям, неустойке заемщика, таким образом к выплате подлежит основная сумма долга.
В программе участвуют все банки второго уровня, имеющие жилищные ипотечные займы, и АО «АФ Ипотека».
***
Рефинансированию подлежат жилищно-ипотечные займы, если они:
– получены в банке или ипотечной организации в период с 1 января 2004 года по 31 декабря 2009 года;
– имеют остаток задолженности на 1 января 2015 года по основному долгу не более 36 470 000 тг. и эквивалент этой же суммы в иностранной валюте по официальному курсу Нацбанка РК на 1 января 2015 года (1$ – 188,35 тг.);
– обеспечены в качестве залогового имущества единственным жильем для заемщика или залогодателя на территории Казахстана, и его жилая площадь не превышает 120 квадратных метров (ограничение не распространяется на многодетные семьи), а заложенный земельный участок имеет назначение «индивидуальное жилищное строительство», не более 0,1 га и является единственным для заемщика или залогодателя.

***
В программе рефинансирования жилищно-ипотечных займов могут принять участие заемщики, имеющие займы:
– в иностранной валюте (стандартные и проблемные);
– в тенге, стандартные, для граждан, относящихся к социально уязвимым слоям населения;
– в тенге, проблемные (с просроченной задолженностью свыше 90 дней).