Новые реалии КСК

В Алматы вместо 900 КСК могут появиться более 8,4 тысячи органов управления. О том, как происходит реорганизация КСК, рассказал заместитель руководителя Управления жилищной политики Алматы Мейржан Отыншиев

4 002

– В нашем городе самый крупный в стране жилищный фонд, насчитывающий более 8,4 тысячи многоквартирных домов, которые обслуживают порядка 900 органов управления, – отметил Отыншиев. – В этой связи своевременная и планомерная реализация вступившего в силу 7 января текущего года Закона РК, согласно которому внесены поправки по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в девять кодексов и 18 законов Республики Казахстан, является особо актуальной для города.
В целях урегулирования деятельности органов управления объектом кондоминиума создана новая форма некоммерческой организации – объединение собственников имущества (ОСИ). Она работает по принципу «один дом – одно объединение – один счет». Это предусматривает индивидуальный подход к управлению каждым домом, а также позволит жителям накапливать средства на содержание только своего дома с возможностью мониторить поступления денег и их расходование.
Такие органы управления, как КСК, ПК, ПКСК, ТОО, которые выступали и как заказчики, и как подрядчики услуг по их содержанию, будут заменены на совет дома. В него войдет не менее трех собственников. Совет будет ежемесячно отчитываться перед жителями. При этом собрание собственников остается высшим органом с правом делегирования некоторых функций совету дома. То есть отпадает необходимость проведения общих собраний, письменного опроса всех жителей (выбор и смена формы управления, принятие решения о выборе управляющего, управляющей компании, заключении договора на один год, а также его изменении или расторжении).
– Какие формы управления домом предусмотрены?
– Это объединение собственников имущества (ОСИ) – юридическое лицо, которое возглавляет председатель из числа собственников сроком на один год. При этом в штате не может быть таких сотрудников, как дворники, электрики, сантехники и так далее. Данные функции будут выполнять по договору субъекты сервисной деятельности.
Вторая форма – простое товарищество (ПТ), непосредственное совместное управление всеми собственниками без образования юридического лица, то есть собственники делают взносы деньгами либо путем трудового вклада.
В данном случае собственники из своего состава могут определить доверенное лицо на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками.
Кроме того, председатель ОСИ, доверенное лицо простого товарищества, по решению совета дома вправе заключить договор на управление домом с управляющей компанией или управляющим, которые имеют в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим соответствующую квалификацию. При этом управляющий не может быть собственником одной из квартир дома или дома.
– Что требуется от жильцов домов, чтобы создать эти новые формы управления? И как быть с КСК, которые успешно действуют и не вызывают нареканий граждан?
– Для создания новых форм управления ЖК упрощен процесс сбора подписей с жителей домов. Если раньше решение принималось двумя третями голосов, то сейчас для создания ОСИ или ПИ требуется согласие только 26 процентов собственников жилья. 75 процентов голосов нужно для утверждения финансово-хозяйственной деятельности, то есть использовании накоплений и так далее.
В многоэтажных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы, собственники вправе создать одно ОСИ или ПТ при согласии более двух третей собственников каждого дома.
Таким образом, в Алматы вместо 900 КСК появятся более 8,4 тысячи органов управления – советов дома и так далее.
Вместе с тем собственники обязаны в течение года, до 7 января 2021 года, провести собрание для избрания совета дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.
По решению общего собрания действующие органы управления вправе осуществлять свою деятельность до 1 июля 2022 года, одновременно проводить процедуру ликвидации или реорганизации в управляющие или сервисные компании. Жители также вправе на собрании заключить договор на управление с успешно действующим КСК.
– Собственники несут бремя содержания принадлежащих им квартир, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума. Как это будет происходить?
– Председатель ОСИ, доверенное лицо простого товарищества, открывает текущий и сберегательный счета в банках второго уровня. В настоящее время текущие счета открыты только 25%, или 2 тысячами домов, а сберегательные – 35%, или 3,2 тысячи домов. Ранее поступившие на счет КСК от жильцов при создании ОСИ будут разделены пропорционально по каждому дому.
Теперь в каждом доме должны быть отдельно сберегательный и текущий счета. Накопления на текущем счете будут расходоваться для управления и содержания дома (30% – административные расходы, 70% – производственные расходы). Средства, накапливаемые на сберегательном счете, необходимы для проведения капитального ремонта жилого дома. Его минимальный размер снижен на 75% и составил 0,005 МРП (13,3 тенге) вместо 0,02 МРП (50,5 тенге).
В случае отсутствия накоплений на сберегательном счете и необходимости проведения капремонта объекта кондоминиума дополнительно предусмотрена возможность получения жилищного займа в БВУ или участия в Госпрограмме модернизации ЖКХ при наличии протокола собрания. Как известно, заем этот беспроцентный и рассчитан на 15 лет.
Также предусмотрено утверждение маслихатом минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
В настоящее время соответствующая методика расчета разрабатывается Министерством индустрии.
Сегодня из 8,4 тысячи объектов кондоминиума зарегистрированы только 1,5 тысячи. Низкая доля зарегистрированных объектов кондоминиума была связана с отказом собственников от сбора средств на изготовление землеустроительного проекта для получения госакта на землю.
В этой связи законом предусмотрено за счет средств местного бюджета изготовление и возмещение расходов по изготовлению техпаспортов на объект кондоминиума, а также документов на земельный участок, расположенный под домом, а в случае наличия протокола собрания собственников – на придомовой земельный участок.
Вместе с тем для обеспечения государственного надзора за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств (лифты, подъемные механизмы, котельное оборудование) на объектах социальной инфраструктуры действующим законодательством соответствующим сотрудникам управления присвоен статус государственного инспектора.
– Можно ли проводить регистрацию ОСИ или ПТ уже сейчас? И что делать, если жильцы не проявят инициативы по созданию ОСИ и ПТ?
– При наличии протокола собрания, устава объединения собственников имущества, оплаты квитанции и заявления соответствующей формы сейчас правительство для граждан уже производит регистрацию ОСИ и ПТ. Хотя типовой устав не утвержден, в принципе, его структура уже есть в законе. То есть при помощи юристов такой документ можно составить и утвердить на общем собрании собственников жилья.
Если никто из жильцов не проявит инициативу по созданию органов управления домом, то собрание будет инициировать жилищная инспекция.
В данное время центральными исполнительными органами разрабатывается 27 подзаконных актов в срок до 31 марта 2020 года. В их числе типовое положение жилищной инспекции, проверочные листы и т. д. Из них 11 подзаконных актов (типовой устав ОСИ, правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, типовые формы договоров) находятся на онлайн-обсуждении на портале «Открытые НПА» (https://legalacts.egov.kz/).
Подготовила
Наталья ВЕРЖБИЦКАЯ
Фото Кайрата КОНУСПАЕВА