Лишили права голоса: алматинцы недовольны новыми нормами программы реновации жилья

Проблема с обветшавшими домами в южной столице стоит перед местными властями не первое десятилетие.

В городе насчитывается более 1,4 тысячи ветхих домов, построенных в 1930–1975 годах. В них проживает более 60 тысяч человек. 

В одном из прошлых номеров «Вечёрка» сообщала о программе реновации жилищного фонда, разработанной городскими властями совместно с АО «Социально-предпринимательская корпорация «Алматы» на 2022–2030 годы. Программа призвана увеличить доступность жилья не только для тех, кого переселяют, но и для очередников на получение жилых метров. 

Согласно документу, до 2025 года будет снесено 304 дома и на их месте построено 150 новых. С 2025 по 2030 год планируется снесение еще 404 ветхих дома, вместо которых возведут 533 новостройки. Таким образом, за весь срок действия программы в Алматы должны снести 708 ветхих домов и построить 683 новых. 

Примечательно,  что застройщики зачастую заинтересованы в осуществлении реновации не в отдаленных районах, таких как, например, Турксибском, а в инвестиционно-привлекательных – Алмалинском и Бостандыкском районах. 

В Алматы многие из жилых строений действительно находятся в аварийном состоянии, в частности, которые возведены из камышитовых каркасов, но большинство, как утверждают городские активисты, могут простоять еще не одно десятилетие. 

К слову, застройка и перепланировка города постоянно находятся под пристальным вниманием общественников, которые нередко подвергают критике решения застройщиков и сотрудников акимата города. 

Голос хрущёвок

В этот раз к нам в редакцию обратилась Екатерина Железина, жительница двухэтажного дома, расположенного в районе улицы Манаса – бульвара Бухар Жырау. 

Прежде всего она считает, что не нужен снос домов, которые, к слову, не являются аварийными, достаточно было их лишь модернизировать. 

– Если реновация будет вестись в таком виде, в котором сейчас существует – бетонные высотки, возводимые впритык – наш город превратится в каменные джунгли без света и зелени. К тому же в нашем квадрате расположено множество больниц, куда везут со всего города тяжелобольных детей. Никто не учитывает, что существующие инженерные сети не предусмотрены для повышенной нагрузки эксплуатации, соответственно, перебои с электричеством, теплоснабжением будут влиять не только на жилые комплексы, но и на работу медиков, – говорит Екатерина Железина.

Большинство жильцов двухэтажек в этом квадрате категорически против реновации своих домов. По их словам, основная часть их квартир в идеальном состоянии, в отдельных зданиях требуется лишь замена общедомовых коммуникаций и обновление фасада. 

В СПК «Алматы» обещали собственникам квартир, что сносить дома против их воли никто не будет. Однако недавно им сообщили, что теперь для принятия решения о сносе дома не требуется 100-процентного согласия жильцов, достаточно 2/3 голосов, также как и не требуется технического обследования здания. При этом людей оповестить о вводимой норме не посчитали нужным. 

– Права людей абсолютно не учитываются, нашего мнения по поводу этой нормы даже не спросили, а решили принять ее за закрытыми дверями. По их логике я, как владелец жилья, должна доверить соседу решить за меня – жить мне в собственной квартире или нет. Это противоречит всем законам и конституционным нормам. Считаем, что подобные действия властей направлены в угоду застройщикам, о людях никто не думает. Также считаем, что программа реновации должна была приниматься с участием общественности, а не только депутатами маслихата, – говорит алматинка. 

Возмущает людей и то, что реновация, призванная улучшить их жилищные условия, на деле имеет обратный эффект. 

– Раньше участникам реновации давали равноценное жилье – комнату за комнату. Сейчас взамен прежней квартиры предлагают комнату и плюс десять квадратных метров. То есть владельцы сегодняшних трехкомнатных квартир получат полуторки. Это опять-таки противоречит закону. К тому же сейчас у меня кроме квартиры есть в собственности приусадебный участок, сарай, их стоимость мне никто не возместит, – сетует женщина. 

На время строительства новых домов людям предложили разместиться в отдаленном районе города и без правоустанавливающих документов на временное жилье. Получается, вселившись туда, они останутся без прописки на неопределенное время, что повлечет за собой и другие проблемы. Плюс к этому добавляются неудобства, связанные с удаленностью переселенческого фонда от школ, детских садов, мест работы горожан, а это дополнительные траты денежных ресурсов, времени и прочего, которые никак не регламентируются застройщиками. 

Наряду с этим программа реновации, принятая в Алматы, предусматривает гарантии всех жилищных и имущественных прав в виде предоставления равноценного жилья путем заключения договоров с уполномоченной организацией. 

Редакцией «Вечерний Алматы» отправлен запрос в профильное ведомство для разъяснения вопроса, ответ на который мы опубликуем в ближайшем номере газеты. 

Мнение эксперта

Председатель фонда Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков отмечает, что на законодательном уровне в Казахстане не существует такого понятия, как «ветхое жилье». 

Адиль Нурмаков 

– Это создает пространство для очень широкого толкования термина и, как следствие, манипуляций на тему того, какое жилье можно считать ветхим, а какое – нет. В казахстанском законодательстве есть термин «аварийное жилье». Для признания жилья таковым физический износ должен составлять более 60% с утратой функцио­нальной способности несущих конструкций. Аварийность дома должна быть подтверждена аккредитованной организацией. Госпрограмма «Нұрлы жер» понимает реновацию как комплексную реконструкцию старых кварталов городов путем сноса аварийного (ветхого) жилья, ограничивая варианты восстановления исторических кварталов и сохранения их идентичности, сводя реновацию к сносу и застройке заново. Фактически уравнивая понятия «ветхого» и «аварийного» жилья, программа отдает вопрос признания жилья ветхим и определение порядка реновации жилого фонда под ответственность акиматов, – поясняет урбанист. 

Возможность альтернативных вариантов – укрепление и реконструкция имеющегося жилого фонда, по его словам, властями города не рассматривается, так как они экономически непривлекательны ни для акиматов, ни для инвесторов, тогда как каждый новый дом, построенный на месте сносимых, предусматривает увеличение количества квартир, за счет которых девелоперы смогут не только покрыть расходы на строительство, но и заработать на продаже дополнительных квартир. 

– Привлекательность программы реновации для строительных компаний – важная часть политики акимата в этом вопросе. Как результат: поощряется замена существующих малоэтажных домов жилыми комплексами, которые многократно повышают высотность застройки, плотность населения и нагрузка на инфраструктуру, – отмечает эксперт. 

К слову, в 2020 году фонд провел комплексное исследование проектов реновации в Казахстане на примере двух участков исторической жилой застройки Алматы, запланированных к сносу и новому строительству. Исследование включало проведение опросов населения, оценку состояния жилого фонда и городской среды, разработку сценариев развития районов, фокус-группы и архитектурные мастерские и так далее. 

В исследование попали два района примерно одного периода и типа застройки: «Шевченко» (квадрат улиц Шевченко – Манаса – Жамбыла – Байзакова) и «КИЗ» (квадрат улиц Ауэзова – Озтюрка – Манаса – Габдуллина). 

Как показал опрос, более двух третей респондентов в «КИЗ» отрицательно относятся к сносу их жилья, 26% – положительно. В локации «Шевченко» против сноса выступили 34% респондентов, за снос проголосовали 59%. 

– Во время опроса выяснилось, что жители были плохо информированы о программе реновации, сроках и видах компенсаций, и не знали, где получить достоверную информацию на эти темы. Акимат и застройщики не проявляли инициативы по созданию условий для открытых и прозрачных переговоров, что вызвало высокий уровень недоверия жильцов к программе реновации и поставило под сомнение успех реализации программы. По моему мнению, именно из-за непрозрачности процессов и низкого качества планирования страдают не только городская среда и жители, но также большим рискам подвергается реализация самой программы реновации, – считает Адиль Нурмаков. 

По его словам, стимулирование активности строительного сектора, несомненно, позволяет быстро добиться увеличения экономических показателей города. В особенности это относится именно к высотному жилищному строительству. Такой подход выгоден местным властям: за относительно короткий срок массовое жилищное строительство позволяет нарастить занятость, инвестиции и сделать активным рынок недвижимости. Тем не менее уже в среднесрочной перспективе многократное увеличение плотности населения монофункциональной застройкой без должного учета социальной инфраструктуры и транспортной доступности будет ложиться дополнительным бременем на бюджет города и следующую администрацию, приоритетом для которой по-прежнему будет достижение новых «быстрых побед», накапливающих проблемы городской среды. 

– Основное беспокойство вызывает то, что ни по одному из планируемых участков не было проведено предпроектное исследование – не установлено, как устроен тот или иной район, как он функционирует, какой у него потенциал, в чем его потребности, хотя именно от этого зависит, каким должен быть новый путь его развития. Никто не говорил с жителями о том, что они хотят увидеть в своем районе, – отмечает наш собеседник. 

Фонд Urban Forum Kazakhstan разработал три возможных сценария развития районов: модернизация существующей застройки; прицельная застройка, то есть замена наиболее проблемных домов; полная реконструкция при сохранении человеческого масштаба новых зданий, проницаемости кварталов, общественных пространств и многофункциональности районов. 

– Во избежание новых проблем,  для решения уже существующих и усиления потенциала реновируемых районов наш Фонд настаивает на необходимости всестороннего анализа локаций, подлежащих реновации, для разработки оптимальных планировочных решений и учета мнения жителей. Он должен включать не только техническую оценку зданий, но и социологическую, экологическую и экономическую экспертизы. Главным же изменением должно стать включение жителей районов в каждый этап разработки программы, – резюмировал эксперт. 

Статья опубликована в  №7, от 19.01.2023 газеты "Вечерний Алматы" под заголовком "Реновация: лишили права голоса".

Хочешь получать главные новости на свой телефон? Подпишись на наш Telegram-канал!