Очередной скачок цен на недвижимость произошел в Алматы

Среди основных причин удорожания аренды эксперты называют инфляцию.

В Алматы уже несколько лет подряд складывается стойкая тенденция: к концу лета стремительно взлетают цены на покупку и аренду жилья. Квадратные метры становятся настоящей роскошью для большинства приезжих, особенно для студентов.

Чтобы снять жилые метры сегодня, придется выложить сумму на 15% больше, чем в прошлом году, приобретение недвижимости в собственность стало дороже на 30%.

Отталкиваясь от данных сайта «Крыша», аренда однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 180-200 тысяч тенге, двухкомнатной – от 250 тысяч тенге и выше.

Цены на арендное жилье зависят от его расположения. К примеру, в Ауэзовском районе однокомнатную квартиру площадью до 40 квадратных метров можно снять в среднем за 130–150 тысяч тенге. Аренда аналогичной квартиры в Медеуском районе обойдется дороже как минимум на 25%, в Бостандыкском и Алмалинском районах – на 15% дороже. В Алатауском районе «однушки» дешевле на 15%, в Жетысуском – на 10%, в Турксибском районе – на 20%.

Среди основных причин удорожания аренды эксперты называют инфляцию, сезонный спрос со стороны студентов, низкие темпы строительства жилья и превалирование на рынке элитной недвижимости.

Иногородним зачастую приходится в буквальном смысле попотеть, чтобы снять в Алматы хоть какие­-то апартаменты.

Алдияр, студент одного из вузов, специально приехал в южную столицу из родного города в первых числах августа, чтобы найти жилье до начала учебного года.

– Я готов платить месяц за пустую квартиру, лишь бы к началу учебного года иметь крышу над головой, – говорит молодой человек. – У университета, в котором я учусь, нет своего студенческого общежития – приходится искать съемное жилье. Однако снять квартиру в центре или рядом с вузом за приемлемую сумму сегодня практически невозможно. Мало того что выбор очень ограничен, так еще и цены неадекватные. К примеру, за «убитую» полуторку с тараканами просят 250 тысяч тенге и больше! Раньше неплохую однокомнатную квартиру можно было снять за 80–100 тысяч тенге. Плюс ко всему хозяева недвижимости категорически отказываются сдавать жилье студентам, особенно парням, отдавая предпочтение семейным парам или в крайнем случае девушкам.

Инфляция против недвижимости

Президент объединения ОЮЛ и ИП «Саморегулируемая ассоциация риелторов Казахстана» Александр Пак констатирует, что причина роста цен на рынке недвижимости кроется прежде всего в инфляции.

– Рынок недвижимости первым попадает под удар инфляционных процессов, – говорит эксперт. – Сегодня цены растут практически на все, включая стоимость жилья и арендную плату, а вслед за этим повышаются и процентные ставки по ипотечным кредитам. Высокие ставки по ипотеке означают, что у людей снижается покупательская способность, поэтому многие вынуждены арендовать жилье. Отсюда идет тенденция: спрос доминирует над предложением.

Александр Пак, апеллируя к статистике, отмечает, что квадратный метр по всему Казахстану подорожал на 30, а то и на все 40 процентов.

– Еще пару лет назад в отдельных регионах квадратный метр стоил 220–240 тысяч тенге, сейчас его цена достигает 300 тысяч. В Алматы на первичном рынке можно было приобрести квартиру за 450–500 тысяч тенге за один квадратный метр, на вторичном – за 360–480 тысяч тенге. Сейчас один алматинский квадрат стоит как минимум на 150 тысяч тенге дороже. На «вторичке» его цена доходит до 600 тысяч тенге, в новостройках – до миллиона, – озвучил статистику специалист.

Повышение цен, по его мнению, спровоцировало спад продаж квартир.

– Согласно данным агентств недвижимости Алматы, сейчас большая часть заявок идет не на покупку, а на аренду жилья, – говорит Александр Пак. – Отказываются от покупки квадратных метров те, у кого нет нужной суммы, и те, чей доход не позволяет взять ипотеку. На сегодня 80% сделок купли­продажи заключается через ипотеку, но большинство людей не имеют такого дохода, чтобы платить ежемесячно взносы, к примеру, по 180–230 тысяч тенге на протяжении нескольких лет. К тому же необходимо обеспечить семью продуктами питания, лекарствами и так далее. Соответственно, большинство людей, не отвечающее требованиям ипотечных программ, вынуждено снимать жилье.

Неудовлетворенный спрос

По словам эксперта, спрос на аренду жилья за последний год вырос в два раза, тогда как реальных предложений на рынке арендного жилья в Алматы сегодня – не более 800.

Аренда тоже подорожала, но ежемесячные взносы еще по карману большинству, тем более многие снимают жилье «вскладчину».

Сымбат и Аягоз, студентки второго курса, приехали на учебу из Нур-­Султана. В течение нескольких дней тщетных попыток найти более-­менее приличную полуторку по приемлемой цене, согласились на «двушку» в районе аэропорта.

– Снять квартиру в Алматы – большая проблема, с которой мы сталкиваемся уже второй год подряд, – рассказывают девушки. – Дешевые варианты в очень плохом состоянии, а средние – слишком дорогие для нас, студентов. Самостоятельные поиски ни к чему не привели – мы были вынуждены обратиться к риелтору, чьи услуги стоят около 50 тысяч тенге. Он нам нашел двухкомнатную квартиру на окраине за 250 тысяч тенге, плюс хозяева затребовали депозит в размере месячной оплаты. Дорого, конечно. Придется искать третью квартирантку, чтобы было не так накладно.

По словам Александра Пака, дефицит аренды в Алматы наблюдался всегда, а в последние годы предложений аренды стало критически мало. Также стоит отметить, что дома в Алматы в основном старые, и нет таких квартир, которые на самом деле могли бы соответствовать заявленной стоимости.

Тем не менее цены на съемное жилье скорее всего уже не упадут, уверены специалисты алматинских агентств недвижимости. Более того, они не исключают, что аренда квадратных метров может подорожать еще на несколько процентов.

Что будет с ценами?

Цены на рынке вторичного жилья, по прогнозам Александра Пака, хоть и не будут подниматься, но снизятся нескоро, так как стоимость зачастую удерживают собственники квартир, боясь прогореть из­-за нестабильной ситуации на рынке. В связи с этим резкого спада цен ожидать не стоит.

– Если и произойдет незначительное снижение цен, то лишь на рынке вторичного жилья, – считает Александр Пак. – До конца этого года цены на «вторичку» из-­за низкого спроса должны откатиться к реальной стоимости рыночного квадратного метра. Те, кто заинтересован в быстрой продаже своих квартир, начнут снижать цены.

Однако это правило не работает с новостройками, уверен наш собеседник. Первичное жилье теоретически подешеветь не может. На это есть объективные причины – инфляция, повышающийся курс доллара, удорожание стройматериалов. Поэтому застройщики будут любыми путями сдерживать цены на квадратные метры, например, за счет уменьшения квадратуры квартир. Строительство при этом сократится на 30–40%.

Как не попасть на крючок аферистов

Часто при поиске подходящего для аренды жилья возникает риск стать жертвой недобросовестного арендодателя или попасть в руки мошенников.

Все также среди обманных схем, распространенных на арендном рынке, лидирует размещение объявлений с заведомо недостоверной информацией.

Подобная мошенническая схема существовала, кажется, всегда, и преимущественно на этот крючок попадались все арендаторы, которые хотели избежать привлечения к делу риелторского агентства, даже несмотря на неоднократные предупреждения многих специалистов. Но такова природа человека: все нужно испытать на себе – попробовать на вкус «бесплатный сыр».

Асем нашла на сайте объявлений то, что искала: сдается приличная квартира рядом с университетом, да еще и по доступной цене – невероятное везение!

– Обратившись по указанному телефону, мне ответили, что есть аналогичное предложение, даже лучше первого, которое, к сожалению, уже недействительно. При этом сказали, что за списком квартир нужно приехать по определенному адресу, где его с удовольствием предоставят за символическую плату – 15 тысяч тенге. При передаче списка объяснили, что обзванивать по телефонам нужно будет мне самой, подобрав для себя наиболее лучший вариант. Обзвонив несколько номеров, я поняла, что это были фейковые или уже неактуальные объявления по аренде квартир. Мошенники продали мне бумажку с фактически бесполезными сведениями, – поделилась своим печальным опытом девушка.

Также используется мошенническая схема, именуемая «каруселью» или многократной арендой. Действуя по этой схеме, мошенники сдают нескольким своим клиентам одно и то же помещение одновременно. Для этого они снимают жилье в одном из хороших районов на незначительный срок – это может быть несколько суток или же один месяц.

Далее распространяют объявления по поводу сдачи жилья, указывая явно низкие расценки. Связь с клиентами осуществляется по телефону, для каждого из них назначается разное время для осмотра жилья. Парадокс состоит в следующем: часто делают так, что эти люди видят друг друга, то есть фактически воспринимают как потенциального конкурента, что оказывает некий психологический эффект на людей, заставляя их быстрее выплачивать сумму задатка.

Акцент в разговоре с клиентом мошенники делают на то, что хоть сейчас предложений поступает просто море, но именно вы им пришлись по душе. По этой причине они в качестве гарантии просят оставить задаток в объеме половины суммы, оплачиваемой за месяц. Создается вид спешки, во время которой человеку предоставляется для ознакомления поддельная документация на владение жильем.

Затем говорят о том, что въехать можно будет примерно через неделю, поскольку нужно выполнить ремонтные работы (убрать, перевезти из квартиры вещи и тому подобное). Часто в качестве гарантии могут даже выдать экземпляр ключей от жилья. Когда пройдет обозначенный срок, возле квартиры собирается толпа обманутых «квартиросъемщиков» и обескураженный владелец квартиры…

Приемы аферистов с годами становятся все более изощренными, однако знание базовых правил позволит вам обезопасить себя от большинства подобных случаев.

Совет №1: не платите заранее

На сайте «Крыша» предупреждают, что насторожить должны стоимость аренды на 30–50% ниже рыночной, а также фразы: «сдам хорошему человеку за символическую плату», «помогу с постоянной пропиской», «одна комната закрыта с вещами», «хозяин за рубежом», «оплату перечислять переводами». Это, конечно, еще не доказательство мошенничества, но повод для тщательной проверки собственника и объекта.

Чтобы понять, занижена ли стоимость, обратите внимание на информацию, размещенную внизу объявления. Здесь указываются цены на выбранную недвижимость и на похожие варианты, расположенные в этом же районе и в целом по городу.

Совет №2: проверяйте документы

Попросите предоставить оригиналы документов на недвижимость (договор купли­продажи, мены, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство) и удостоверение личности. Сверьте данные.

Заключите договор, в нем должны быть указаны: дата, место заключения договора и точный адрес недвижимости; ФИО, даты рождения, данные удостоверения личности, место постоянного жительства владельца и арендатора; данные правоустанавливающего документа (номер, дата регистрации права собственности); права и обязанности сторон, где оговаривается срок договора, размер арендной платы в тенге и порядок внесения, условия по выплате просрочки, порядок расторжения договора и выселения арендатора.

В пункте «Права и обязанности сторон» должны быть прописаны: материальная ответственность за неисполнение или нарушение договора; время, за которое собственник обязуется уведомить арендатора о выселении или повышении платы (обычно 30 дней); частота, дата и время посещений арендодателя для проверки состояния квартиры; количество человек, которые будут жить с арендатором (члены семьи с указанием ФИО, ИИН); разрешение/запрет на содержание домашних животных; ответственность за оплату коммунальных услуг.

Проверьте, нет ли задолженности в квитанциях. Приложите к соглашению акт описи имущества: что, в каком количестве и состоянии. Сделайте фото. Впишите показания счетчиков. Заверьте договор у нотариуса.

Совет №3: фиксируйте платежи

С арендодателя возьмите расписку о получении денег. В ней должны быть указаны: сумма в тенге (цифрами и прописью), ФИО, ИИН обеих сторон, период, за который вносится оплата.

Далее арендодатель и арендатор ежемесячно вписывают сумму и срок действия оплаты, заверяя каждый пункт подписью.

Статья опубликована в №94 от 16.08.2022 газеты «Вечерний Алматы» под заголовком «Золотые квадраты».

Хочешь получать главные новости на свой телефон? Подпишись на наш Telegram-канал!