Офтейк-договоры, создание собственной отрасли строительных материалов, дешевая земля и недорогие кредиты могут стать залогом доступной недвижимости. Так считают ведущие казахстанские эксперты-экономисты, которые поделились своими мнениями в беседе с корреспондентом Vecher.kz.
На днях Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев на заседании Национального совета общественного доверия сделал весьма примечательное заявление по рынку недвижимости. Отметив, что темпы строительства жилья в 2020 году выросли на 11,2%, он с сожалением констатировал – четыре из десяти объектов возводятся в трех городах: Нур-Султане, Алматы и Шымкенте.
Подчеркнув позитивную роль досрочного изъятия пенсионных денег, Глава государства посетовал на дороговизну строящегося жилья.
«Строительные компании сейчас не могут строить дешевое жилье. В этой связи чтобы стимулировать строительство доступного и качественного жилья, необходимо заключить офтейк-договор о продаже со строительными компаниями. Соответственно, жилье будет приобретаться по ценам программы «Нурлы жер». Ранее такой инструмент вводился в качестве «пилота», теперь нужно его масштабировать на всю страну. Это позволит в короткие сроки построить жилье по доступным ценам», – сказал Касым-Жомарт Токаев.
На этих двух обстоятельствах остановился экономист Арман Байганов.
«В принципе предложение Президента Казахстана выглядит более чем реалистичным. Но оно может сработать при определенных условиях. Первое, у нас очень дорогая земля, особенно в крупных городах. Если государство сможет выделить землю бесплатно или по низкой стоимости, то все может получиться. Второе, постоянно растущие цены на строительные материалы. В основном это связано с большой долей материалов, которые импортируются из-за границы. Если государство направит большие средства на создание профильных казахстанских предприятий, то у нас появится собственный рынок строительных материалов. Зависимость от импорта снизится, и цены на строительные материалы станут приемлемыми. Если эти два вопроса решить, то жилье на самом деле станет доступным», – уверен он.
В свою очередь, политолог, директор Института современного государственного развития Дмитрий Солонников предлагает вариант, когда «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».
«К примеру, рынок индивидуального жилья эконом-класса, прежде всего в сельской местности и в небольших городах, где заказчиком строительства выступают непосредственно домохозяйства, они же часто и основные подрядчики, а местами и застройщики. Здесь помощь – это прежде всего оформление земли, подключение к коммуникациям. Уже дальше льготный кредит на строительство или местами помощь строительными материалами. Это именно строительство под жилье непосредственно, а не для коммерческого использования, сдачи в наем, сбережения денег, спекуляции на рынке. Вложение средств в такие программы роста цен на квадратные метры обычно не вызывает», – заметил он.
Сейчас перед государством, застройщиками и заемщиками новый вызов. На строительный рынок хлынул поток пенсионных денег. Спрос и цены, естественно, выросли.
Арман Байганов убежден, что большая часть потенциальных ипотечников пока взяли паузу.
«Снижение спроса (на жилье) пока не ожидается. Пик предполагаю в летний период. Сейчас многие работники национальных компаний, которые получают высокую светлую зарплату, выжидают. Они опасаются, что и спрос, и выросшие цены на жилье по факту искусственные», – пояснил он.
По мнению эксперта, летом (текущего года) они возьмут отпуска и начнут в массовом порядке инвестировать излишки пенсионных накоплений на покупку жилья.
«Поэтому спад спроса (на жилье) ожидаю только через год. Как раз тогда рынок стабилизируется, и цены на недвижимость станут оптимальными. Правда, нужно помнить один немаловажный нюанс. Если цены на жилье вырастут, то после спада они немного опустятся, но не настолько, чтобы вернуться к периоду до начала запуска программы досрочного снятия пенсионных денег», – предупредил экономист.
Впрочем, Дмитрий Солонников рекомендует не увлекаться госпрограммами.
«В отличие от индивидуального строительства на селе и малых городах возведение многоквартирных домов в больших городах проблематичное. Это прежде всего коммерческий рынок с высокой долей маржинальной прибыли, дающей возможность спекулировать на росте цен. Здесь вливание средств через стимулирование спроса, льготные кредиты, доступную ипотеку, иные программы, приводит только к увеличению стоимости квадратных метров. Долевое строительство, конечно, помогает снизить цену покупки на начальном этапе, но чревато рисками незавершенного строительства и потерей средств вкладчиков. Такие объекты потом достраиваются с помощью различных инструментов государственного участия, что опять же требует дополнительных бюджетных трат», – делится он своими наблюдениями.
Проблема фондирования в Казахстане стоит достаточно остро. Высокая базовая ставка делает любые заимствования дорогими.
Не остался в стороне от этого тренда и рынок недвижимости.
Арман Байганов согласен с тем, что дорогое фондирование сильно тормозит строительный сектор.
«На сегодняшний день строительство в основном поддерживается за счет льготного ипотечного кредитования, инициированного государством. Самим строительным компаниям приходится основную часть средств привлекать на коммерческих условиях в банках по высокой ставке. Поэтому строители много денег направляют на оплату вознаграждения банков. Причем это относится не только к строительным, но и к любым другим компаниям», – констатирует он.
Также эксперт сделал экспресс-анализ формирования коммерческих ставок.
«Налицо дороговизна кредитов. Она, в свою очередь, регулируется базовой ставкой. Сейчас она на уровне 9%, а на выходе из коммерческих банков – 14-16%. Если государство изыщет возможности снизить ее до 4-5%, то многие, в том числе строительные компании, вздохнут с облегчением. Чем дешевле кредиты, тем больше жилья построят строители. Если предложение на рынке недвижимости существенно увеличится, то неминуемо снизится себестоимость жилья. Ведь экономические законы никто не отменял», – подчеркнул экономист.
Дмитрий Солонников подметил, что в свое время, когда Елбасы Нурсултан Назарбаев призывал развивать рынок арендного жилья, Казахстан пошел по правильному пути.
«Расчет на честных и справедливых застройщиков, конечно, хорош, но реалистичен только в идеальном мире. Вместе с тем есть два апробированных варианта. Первый, строительство жилья под госзаказ и бесплатная раздача льготным категориям, что, может быть, даже дешевле для бюджета, чем различные программы вкачивания денег в финансовый сектор, стимулирующие коммерческое строительство. Второй, развитие рынка арендного жилья. Это совсем другая идеология развития программ удовлетворения спроса на жилье. В принципе, в мире как раз и развит рынок арендного жилья, как государственного — социального, так и коммерческого. Но пока это не очень большой сегмент в наших реалиях», – заключил эксперт.
Хочешь получать главные новости на свой телефон? Подпишись на наш Telegram-канал!