Долевое строительство: как не попасть в лапы мошенников?

По мнению специалистов, в нашей стране жилье остается слабо доступным. Если сравнивать показатели обеспеченности жильем РК и стран Европы, а также США, то Казахстан окажется в самом низу рейтинга, учитывающего соотношение населения с количеством жилых объектов. Кроме того, более 70% семей РК проживают в жилищах, где на человека приходится менее 20 кв. м жилой площади. Напомним, по нормам ООН показатель должен составлять не менее 30 кв. м, то есть значительно больше.

Покупка жилья для среднестатистического алматинца – вопрос непростой, особенно с учетом того, что рост заработных плат казахстанцев «сожрала» инфляция и покупательная способность в стране по итогам первого квартала текущего года упала.

В таких условиях весьма востребованным способом приобретения своего угла в Казахстане является долевое участие в жилищном строительстве, популярность этого способа обусловлена более низкой стоимостью жилья в сравнении с покупкой после ввода объекта в эксплуатацию, или же покупка на вторичном рынке, где в последние годы отмечается значительный рост цен. Так, скажем, на первичном рынке Казахстана в 2019 году жилье стоило в среднем 293,5 тысячи тенге за квадратный метр, а в мае текущего года – уже 486 тысяч тенге (рост на 65,6%). На вторичном рынке по итогам 2019 года квадрат жилья стоил в среднем 200 тыс. тенге, а в мае текущего – 505 тыс. тенге, то есть в 2,5 раза больше.

Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата в РК составляла по итогам первого квартала текущего года 340,6 тыс. тенге. С одной стороны, это на 82,3% больше среднего показа- теля 2019 года (186,8 тыс. тенге). С другой, как уже было сказано, рост не перекрывает инфляции, и покупательная способность заработных плат за год сократилась на 0,6%

Если же сравнить заработные платы с ценами на жилье, проблема станет очевидной. Для примера, возьмем обычную семью из двух работающих человек (то есть рассчитывать будем на две средние номинальные заработные платы в месяц), и стандартную квартиру площадью 54 кв. м. Даже если такая семья сможет откладывать на квартиру сразу треть общего заработка, то для накопления хотя бы 20% от стоимости квартиры (стандартный первоначальный взнос) откладывать придется 1,9 года – из расчета стоимости среднестатистического нового жилья, и два года – в случае жилья на вторичном рынке. Накопления же до полной стоимости займут и вовсе 9,6 года для нового и 10 лет – для вторичного жилья.

– При этом мы делаем допущение, что на протяжение всего срока накопления стоимость жилья не будет меняться, что невозможно, а значит, реальный срок будет дольше, причем вполне вероятно – кратно. Кроме того, мы использовали данные по номинальной среднемесячной заработной плате, хотя гораздо более показательной, как известно, является медианная заработная плата, составившая в первом квартале текущего года всего 225,7 тыс. тенге. Также показателен уровень модальной заработной платы, составивший в РК в 2022 году всего 68,6 тыс. тенге, – отмечают эксперты.

Тем временем специалисты аналитических центров Urban Reform Institute (США) и Frontier Center for Public Policy (Канада), основываясь на стандартах ООН, ОЭСР, Joint Center for Housing Studies, определили критерии доступности жилья. Жилье в стране считается доступным, если для приобретения квартиры средней площади и стоимости требуется менее трех лет, среднедоступным – от трех до четырех лет, малодоступным – более пяти лет.

В такой ситуации неудивительно, что механизм долевого уча- стия в жилищном строительстве, где стоимость жилья до 30% ниже стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, является востребованным в нашей стране. Однако здесь важно помнить о подводных камнях.

Напомним, в соответствии с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве» продажа жилья на этапе строительства разрешена только через заключение договора долевого участия (ДДУ) по утвержденной типовой форме. Договор заключается в письменной форме, и необходимо обратить внимание, что после подписания ДДУ должен быть зарегистрирован в местном акимате через Единую информационную систему долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр». По факту регистрации предоставляется соответствующая выписка, которая предотвращает двойную продажу и является основанием для оплаты.

В случае если покупатель заключает с застройщиком иной договор (предварительный брониро- вания, резервирования, инвестирования, договор уступки права требования), он не считается участником долевого строительства и не сможет в критической ситуации, например, невыполнения застройщиком сроков в течение длительного времени, продажи одной квартиры нескольким людям и прочее, защитить свои права как дольщик.

В свою очередь заключение ДДУ и привлечение средств дольщиков в соответствии с законом возможны исключительно при наличии у застройщика соответствующего разрешения местного исполнительного органа или гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК). Застройщик обязан предъявить будущему дольщику эти документы.

Гарантия КЖК выдается застройщику после проведения тщательной проверки на надежность. При наступлении дефолта застройщика КЖК берет на себя обязательства по завершению строительства объекта и передачи дольщику причитающегося ему жилья.

Автор Наталья ГЛУШАЕВА

Статья опубликована в №83 от 13.07.2023 газеты «Вечерний Алматы» под заголовком «Тяжёлая доля»