Какие изменения внесли в закон о жилищных отношениях

На прошедшем в Алматы вебинаре для представителей КСК и ОСИ председатель комитета по жилищной реформе Национальной ассоциации кооперативов РК Аркадий Рубцов рассказал о новшествах и изменениях в законе о жилищных отношениях. 

По его словам, ожидается изменение закона о жилищных отношениях. В связи с ними в скором времени появятся дополнительные полномочия у местной жилищной инспекции по распределению и переделу доли рынка, а также возможность назначать временную управляющую компанию. 

– Ожидается, что государство будет контролировать деятельность новых форм управления – ОСИ, ПТ и т.д. Необходимо перейти к фазе готовности по созданию и получению новых инструментов, которые бы доказали нашу зрелость, профессионализм и внимание к данной ситуации.

Временную управляющую компанию могут назначить, даже если не выбрана форма управления, даже если на собрании собственники квартир выбрали управляющую компанию – наверняка будет возможность перенести это в Конституционный суд, – отметил Аркадий Александрович. 

Невыгодно для всех

По его словам, начинается эра профессиональных управляющих компаний из-за того, что огромное количество собственников квартир будет вынуждено выбирать невыгодные формы жилищного управления. Это вынудит собственников отказываться от регистрации и переходить к управляющим компаниям.  

– В течение трех-четырех месяцев под эту статью будут составлять отдельные правила, приказ министра, а также будет утвержден нормативно-правовой акт. В связи с этим возникает острый вопрос о необходимости профессионального образования управляющих, так как будут создавать соответствующий реестр кадрового резерва из управляющих сервисных компаний, которые будут назначаться и распределяться жилищными инспекциями. Теперь необходимо будет назначать некий работоспособный минимальный тариф на управление и содержание общедомового имущества, и мы увидим разрушение системы накоплений денежных средств на капитальный ремонт, так как если средства будут попадать в назначенную управляющую компанию – они имеют права вообще не открывать никаких накопительных счетов на капремонт, – подчеркнул спикер.

Он также добавил, что все дома, подпадающие под управление назначенной компании, потеряют возможность накапливать деньги. Представители КСК и ОСИ из Алматы и Астаны считают данное новшество провалом в жилищной реформе. 

– Управляющие компании обязательно воспользуются этой фишкой, так как чем больше они остаются в этом статусе, тем дольше им государство позволяет иметь только расчетный счет. Также это может быть выгодно для бизнеса. С другой стороны, заканчивается временное окно для управляющих как физических лиц. Временно управляющим может стать только юрлицо, поэтому все управляющие физлица должны принять для себя решение остаться в этом статусе. Мы хотим работать с профессиональными управляющими и сервисными компаниями. Есть у нас пилотные проекты, которые предполагают дальнейшее развитие и закрепление новых норм за субъектами сервисной деятельности, которые остаются в тени. Вводится раз и навсегда запрет субъектам сервисной деятельности на управление, – рассказал Аркадий Рубцов.

Не исключает он и спорные вопросы при избрании сервисной компании председателем КСК или ОСИ.

– Члены совета дома в этом случае не несут ответственности, они могут выбрать любое юридическое или физическое лицо в качестве обслуживающей организации и возложить обязанности по надзору и контролю на председателя. Государство не оставляет нам никаких правовых механизмов в том, каким образом заставить председателя КСК заключить данный договор. Дальнейшее направление действий будет происходить по факту наличия новых инструментов, которые нужно будет развивать. Мы должны обставляться новым количеством доказательств, подтверждающих и реально измеряющих ту или иную лояльность собственников квартир и нежилых помещений, – считает эксперт.

Аркадий Рубцов

Есть выход!

Управляющая компания может получить дополнительную нагрузку и обязательства из-за вмешательства государства, в том числе и по уборке городской территории, считает эксперт. 

– Мы видели, что с увеличением количества собственников квартир они получают дополнительную нагрузку за счет расходов на содержание жилья. Чтобы этого не допустить, необходим вменяемый мониторинг. Мы заметили, что 90% всей деятельности будет проходить вне информационного пространства. Мы рекомендуем до подписания закона для маленьких и средних домов избирать в качестве формы управления простое товарищество. Сейчас эта возможность законом не запрещена и позволяет сэкономить достаточно большое количество денежных средств. Более того, в действующих поправках простые товарищества в рамках второго переходного периода будут работать еще в течение двух лет, – отметил Аркадий Рубцов.

По истечении данного срока они будут выводиться из реестра. А вот КСК после 1 июля 2023 года по закону потеряют право быть органами управления, соответственно, не смогут получить денежные средства. 

– Мы не видим возможности для создания из ОСИ движущей силы по данной реформе. Как подошли председатели КСК к данному изменению – сейчас кто-то получает документы из камерального контроля, что они должны доначислить себе минимальную заработную плату.

Единственной законной возможностью для председателя ОСИ в данном случае является обращение в Управление госдоходов с заявлением о приостановлении своей деятельности, что не влечет за собой никакой ответственности и лишает возможности уполномоченных органов говорить о том, куда и как собственникам квартир тратить свои деньги, – говорит он. 

В настоящее время формируется нацио­нальная система управлений содержанием общедомового имущества. Аркадий Рубцов добавил, что КСК и ПК в некоторых регионах могут стать субъектами сервисной деятельности. Данные юрлица могут быть принудительно ликвидированы только сотрудниками жилищных инспекций, однако средств на закрытие не заложено. 

– Стоит обратить внимание на следующий факт – потребительский кооператив со взносов своих членов не платит никаких налогов, включая налог на добавленную стоимость. Членские взносы не облагаются корпоративным подоходным налогом. Если члены ПК будут производить ежемесячную оплату членских взносов, теоретически можно сделать так, что ни один тиын не будет подлежать налогообложению, кроме налога на выплаты работодателем. Сейчас любое выбранное ТОО в качестве управляющей компании рассматривает все платежи от собственников квартир и нежилых помещений как доход. Но те же самые платежи членов потребительского кооператива никакими налогами, включая НДС, не облагаются, – отметил спикер.

По его словам, если бухгалтеры будут правильно работать с отчетами по КПН и НДС, может случиться так, что собственники квартир почти ничего не потеряют. Различные налоговые режимы позволяют минимизировать потери. 

– Мы сейчас рассматриваем, как потребительскому кооперативу минимизировать свой налоговый вычет. Считаем, что собственники квартир вообще не должны платить налоги на содержание своего имущества, данные денежные средства пришли к ним очищенными от всех налогов.

Любое налогообложение этих средств является вторичным налогообложением, – заключил Аркадий Рубцов.

Статья опубликована в  №31, от 04.03.2023 газеты "Вечерний Алматы" под заголовком "Минимизируя потери".

Хочешь получать главные новости на свой телефон? Подпишись на наш Telegram-канал!