С 1 июля этого года было запланировано прекращение работы КСК и замена их на ОСИ и ПТ. Однако в связи с трудностями при переходе на новые формы управления депутаты Мажилиса исключили из законопроекта эту норму.
Ранее в Мининдустрии предложили сохранить кооперативы, поскольку лишь 13% многоэтажек выбрали новую форму управления – ОСИ. Остальные чаще всего фиктивно создавали простые товарищества. Такая форма позволяла им нанимать свой же КСК для управления домом.
Согласно принятым поправкам, коллективы собственников квартир останутся, но не смогут существовать в своем нынешнем виде. Они также будут подвержены правилам и нормам работы ОСИ. Принятие нового закона ожидается до конца этого года, в нем будут учтены все аспекты управления многоквартирными жилыми домами.
Регистрация ОСИ
Напомним читателям, при каких обстоятельствах собственникам в регистрации ОСИ могут отказать как в настоящее время, так и после того, как новый закон вступит в силу.
Объединение собственников имущества является юридическим лицом, а потому подпадает под действие Закона «О государственной регистрации юридических лиц».
Так, согласно закону, собственники жилья по-прежнему могут создать в своем доме как ОСИ (объединение собственников имущества), так и простое товарищество (ПТ), а также управлять общедомовым имуществом самостоятельно. Ограничены они только количеством квартир и нежилых помещений в доме. В ОСИ может быть от двух до неограниченного числа квартир и нежилых помещений, в ПТ – от двух до 30 квартир и нежилых помещений.
Непосредственное совместное управление (НСУ) всеми собственниками квартир, нежилых помещений подразумевает объединение владельцев от двух до 13 квартир и нежилых помещений. Если собственники выбрали ПТ или НСУ, то им необходимо обратиться в местную жилищную инспекцию, где их объединение будет внесено в специальный реестр.
Решение – сообща
Согласно Закону РК «О жилищных отношениях», владельцы недвижимости на общем собрании собственников должны принять решение о выборе формы управления общедомовым имуществом. В случае если собрание не было проведено, то в регистрации будет отказано.
Собрание считается легитимным, если на него явилось более половины от общего числа собственников и более половины проголосовало «за».
Отсутствие какого-либо документа также может стать препятствием в регистрации.
Для регистрации ОСИ необходимо подать следующие документы: заявление по форме, установленной Министерством юстиции РК; протокол собрания; устав объединения собственников имущества; квитанцию или иной документ, подтверждающий уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица.
Устав ОСИ должен подаваться в двух экземплярах: на казахском и русском языках. Эксперты рекомендуют использовать типовой устав ОСИ, который бесплатно на двух языках можно скачать на сайте Министерства юстиции.
Личность имеет значение
При регистрации ОСИ учитывается биография избранного председателя. Собственникам могут отказать, если кандидат имеет судимость по экономическим статьям: преднамеренное банкротство и/или неправомерные действия при реабилитации и банкротстве; если он является должником по исполнительным документам, за исключением случаев, когда ему надлежит выплачивать ежемесячные платежи взыскателю, и он не допускал нарушений сроков (более трех месяцев); избранный председатель ОСИ является учредителем или руководителем бездействующих фирм (юридических лиц).
Также могут отказать в регистрации, если избранный председатель ОСИ включен в перечень лиц, связанных с финансированием распространения оружия массового уничтожения, терроризма и экстремизма; избранный председатель ОСИ признан недееспособным или ограниченно дееспособным; он в судебном порядке признан безвестно отсутствующим либо объявлен умершим, либо зарегистрирован в качестве умершего, либо его статус не определен; имеются судебные акты и/или постановления (запреты, аресты) судебных исполнителей и правоохранительных органов.
Время на исправление
В законе написано, что регистрационные действия прерываются до устранения обстоятельств.
Представителям собственников будет предоставлено письменное решение местного органа юстиции с указанием причин отказа, которые им необходимо устранить. Срок – один месяц. Если в течение этого срока обстоятельства не будут устранены, то только тогда им будет отказано в регистрации ОСИ.
Впоследствии собственники с учетом прежних ошибок могут вновь подать документы на регистрацию, уплатив регистрационный сбор.
К слову, отказ в регистрации ОСИ не является запретом на создание в доме простого товарищества (ПТ), если собственники примут такое решение, и их дом проходит по числу квартир и нежилых помещений.
Аркадий Рубцов, председатель «Ассоциации КСК города Алматы»:
– Все принятые ранее нормы Закона «О жилищных отношениях», касающиеся формы правления, не выдерживают никакой критики, потому что, во-первых, создавать такое количество юридических лиц – это нонсенс. Людям необходимо предоставить альтернативу – создать ОСИ или уйти в ведение управляющей компании.
Другой вопрос: кто будет заниматься жилым фондом, если кадры не готовили? Вместо профессионалов придут какие-то управляющие, которые за председателей ОСИ будут делать работу там, где жители сами не решили этот вопрос, но при этом ни штата, ни возможностей для работы они не имеют. В итоге все это хозяйство опять-таки будет передано управляющей компании.
Действующее законодательство с поправками, которые скоро вступят в силу, сделает обслуживание жилья еще дороже, а накопления на капремонт будут невыгодными из-за 20% налога. Если раньше собственники платили расходы на капремонт и содержание общедомового имущества в КСК или ПКСК, и эти взносы не облагались корпоративным подоходным налогом, то в ТОО деньги собственников сразу уменьшатся на 20%.
Более того, реформа управления жилым фондом совершенно не подходит для вторичного жилого фонда. Вот по этой причине эпопея с регистрацией ОСИ не дает результатов, и, если бы не вмешательство Президента страны, этот бардак продолжался бы.
Одним из провальных аспектов остается то, что в сфере ЖКХ по-прежнему нет прозрачности. Нигде в Казахстане нет ни одного программного продукта, который бы мог дать сведения о деталях капремонтов – сметах, протоколах собраний собственников, актах выполненных работ. В концепции на 2023–2029 годы об этом вообще ничего не говорится. А речь ведь идет об огромных средствах. Единая система и правовые документы могли бы заставить уполномоченный государственный орган вносить все данные по каждому капремонту.
Кроме того, нигде не говорится, какие проблемы в ЖКХ должно решить государство. В Алматы, к примеру, ОСИ созданы формально в 11% случаев от необходимого количества, а реально работают порядка в два раза меньше. На бумаге создано 40 тысяч простых товариществ, но они не могут нормально работать, так как у них нет достаточных средств на проведение капитального ремонта.
В Алматы самый крупный жилой фонд республики – более 8 тысяч многоэтажек. В то же время городской маслихат уже три года не может утвердить минимальный тариф на управление и содержание объекта кондоминиума, тогда как без тарифа невозможно управлять. И это – на минуточку! – спустя почти четыре года, как вступил в силу обновленный закон о жилищных отношениях, в связи с чем председатели многих созданных в городе ОСИ, разочаровавшись, бросили свои должности.
Могу уверенно констатировать: сегодняшняя реформа ЖКХ жизнеспособна лишь на 10%, в том числе и из-за отсутствия системы подготовки кадров. К примеру, НПП «Атамекен» до сих пор не дает онлайн-сертификацию специалистов, люди вынуждены приезжать из других регионов, чтобы сдать экзамен. Элементарно нет квалифицированных кадров, которые могли бы заниматься проблемами ЖКХ.
Однако Ассоциация КСК старается оказывать поддержку созданным в стране ОСИ и ПТ. Порядка 152 объединений уже получают наше информационное и юридическое сопровождение.
Ассоциация неоднократно высказывала свою точку зрения по поводу реформы. На наш взгляд, достаточно настроить существующую жилищно-коммунальную систему, изменить ее локально, глобальные реформы могут только навредить.
Статья опубликована в №66 от 30.05.2023 газеты «Вечерний Алматы» под заголовком «Тонкости ОСИ»
Хочешь получать главные новости на свой телефон? Подпишись на наш Telegram-канал!
