Землетрясения, рост доллара, ипотечные всплески и зимняя стагнация — рынок недвижимости Алматы пережил бурный 2024 год и вступил в непростой 2025-й. В интервью Vecher.kz эксперт Виталий Шалаев рассказал, как изменились инвестиционные стратегии, что происходит с доверием к риэлторам и почему Казахстан остаётся привлекательным для вложений в жильё.
– Виталий, какие ключевые события и тренды повлияли на рынок недвижимости в Алматы в 2024 году?
– 2024 год был очень интересным для Алматы, как, впрочем, и предыдущие три года, начиная с пандемии. У нас было несколько землетрясений, наблюдался рост доллара – всё это сильно влияло на рынок. В первом квартале, когда произошло землетрясение, все ринулись продавать квартиры.
Затем пошёл резкий спрос на малоэтажное жильё и дома – собственники начали поднимать цены, продажи приостановились.
Вторая половина года немного выправилась, а в декабре мы увидели, наверное, максимальные продажи за весь год. В целом, если брать весь 2024-й, рынок прошёл достаточно стабильно. Особенно помогли ипотечные программы банка "Отбасы", которые увеличили объём сделок.
– А что происходит в 2025-м, какие тенденции наблюдаются в первом квартале?
– По нашим аналитическим данным, в первом квартале 2025 года мы видим просадку рынка на 20-30%. Это довольно сильная стагнация. Связано это с сезонностью: январь-февраль традиционно являются "мёртвыми" месяцами – люди отдыхают, уезжают в отпуска и откладывают покупку недвижимости. Активность начинает расти только к апрелю.
На сегодняшний день мы наблюдаем, что рынок начал оживать: пошли продажи, восстанавливаются ипотечные программы, появляется спрос на ипотеку. Поэтому на второй квартал мы смотрим достаточно оптимистично.
– Как сегодня обстоят дела с инвестициями в недвижимость, изменилась ли стратегия инвесторов?
– Происходит определённое перераспределение ресурсов. Инвесторы никуда не делись – они всегда есть. Недвижимость традиционно считается самым консервативным и надёжным инструментом дохода, и я полностью с этим согласен. Если смотреть на статистику за последние 10-20 лет, недвижимость всегда росла в цене.
Есть два типа инвесторов: краткосрочные и долгосрочные. Первые покупают ниже рынка и через несколько месяцев перепродают, получая доходность 15-20%, а в некоторых случаях доходность достигает 50%.
Вторые вкладываются в долгую: покупают квартиру, делают ремонт, сдают её в аренду и получают доход как от аренды, так и от роста стоимости недвижимости. По нашим оценкам, срок окупаемости по аренде составляет около 8-10 лет, не считая роста стоимости квадратного метра.
– На ваш взгляд, повлияли ли опасения, связанные с сейсмической активностью, на переориентацию инвестиций в другие регионы?
– В какой-то момент был определённый спад интереса из-за опасений, но он быстро прошёл. Сейчас рынок в Алматы остаётся стабильным.
– Насколько распространена практика доверительного управления квартирами?
– Те, кто владеет целыми пулами квартир – это профессиональные рантье. Обычно у них есть свои команды по управлению недвижимостью. Владельцы двух-трёх квартир чаще всего передают их в управление профессиональным компаниям, которые за определённый процент обеспечивают стабильный доход.
– Давайте поговорим о статусе риэлтора в Казахстане. Нужен ли официально признанный статус этой профессии?
– Однозначно, да. Сейчас на рынке много людей, которые называют себя риэлторами, но зачастую это 1-2 человека без офиса и без профессиональной подготовки. Качество оказываемых услуг от этого страдает, что вредит имиджу всей профессии. Поэтому нужна обязательная градация и обучение риэлторов. Наша компания, к примеру, в прошлом году прошла обучение и получила соответствующие сертификаты. У каждого нашего риэлтора есть документы, подтверждающие его квалификацию. Считаю, что подобная практика должна стать обязательной для всего рынка.
– Что ещё, по вашему мнению, необходимо изменить в риэлторской деятельности на законодательном уровне?
– Очень важно наладить диалог с государством. Хотелось бы, чтобы законы и налоговые изменения принимались не в одностороннем порядке, а с учётом мнения профессионального сообщества. Для этого нужны ассоциации риэлторов, через которые наш голос будет слышен в правительстве. Это бы значительно улучшило регулирование и развитие нашей отрасли.
– Сегодня многие говорят о высоком интересе к недвижимости в Казахстане. Как вы думаете, с чем это связано?
– Первая причина, почему я считаю Казахстан идеальным для инвестиций в недвижимость – это активная поддержка отрасли со стороны государства. Причём поддержка действительно серьёзная.
Например, Казахстан – единственная страна, насколько мне известно, которая разрешила гражданам использовать пенсионные накопления для покупки жилья. Это очень правильный шаг.
– Как это отразилось на рынке?
– Очень хорошо. Особенно в период пандемии, когда ковид буквально заморозил многие сферы экономики. Строительство и недвижимость – это ведь основа градостроительства. И если бы тогда государство не поддержало отрасль, началась бы мощная волна банкротств.
– Почему именно недвижимость могла вызвать такую цепную реакцию?
– Всё связано. Застройщики – это не только строительные компании. Это огромная цепочка подрядчиков, отделочников, инвесторов и, конечно, простых граждан, которые вложили свои средства. Если бы стройка остановилась, это бы напрямую ударило и по малому бизнесу, и по множеству семей.
Поэтому решение государства поддержать рынок через доступ к пенсионным накоплениям, считаю стратегически мудрым. Оно фактически спасло не только стройку, но и в целом экономику Казахстана.
Последние три года мы наблюдаем очень мощный рост в сфере недвижимости. Поддержка дала толчок развитию, и сегодня рынок недвижимости в Казахстане выглядит стабильно и перспективно.