Глава государства предложил способ удешевления строящегося жилья. Эксперты рассуждают, как этого можно добиться.
Офтейк-договоры, создание собственной отрасли строительных материалов, дешевая земля и недорогие кредиты могут стать залогом доступной недвижимости. Так считают ведущие казахстанские эксперты-экономисты, которые поделились своими мнениями в беседе с корреспондентом Vecher.kz.
На днях Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев на заседании Национального совета общественного доверия сделал весьма примечательное заявление по рынку недвижимости. Отметив, что темпы строительства жилья в 2020 году выросли на 11,2%, он с сожалением констатировал – четыре из десяти объектов возводятся в трех городах: Нур-Султане, Алматы и Шымкенте.
Подчеркнув позитивную роль досрочного изъятия пенсионных денег, Глава государства посетовал на дороговизну строящегося жилья.
«Строительные компании сейчас не могут строить дешевое жилье. В этой связи чтобы стимулировать строительство доступного и качественного жилья, необходимо заключить офтейк-договор о продаже со строительными компаниями. Соответственно, жилье будет приобретаться по ценам программы «Нурлы жер». Ранее такой инструмент вводился в качестве «пилота», теперь нужно его масштабировать на всю страну. Это позволит в короткие сроки построить жилье по доступным ценам», – сказал Касым-Жомарт Токаев.
Дорогая земля, зависимость от импорта
На этих двух обстоятельствах остановился экономист Арман Байганов.
«В принципе предложение Президента Казахстана выглядит более чем реалистичным. Но оно может сработать при определенных условиях. Первое, у нас очень дорогая земля, особенно в крупных городах. Если государство сможет выделить землю бесплатно или по низкой стоимости, то все может получиться. Второе, постоянно растущие цены на строительные материалы. В основном это связано с большой долей материалов, которые импортируются из-за границы. Если государство направит большие средства на создание профильных казахстанских предприятий, то у нас появится собственный рынок строительных материалов. Зависимость от импорта снизится, и цены на строительные материалы станут приемлемыми. Если эти два вопроса решить, то жилье на самом деле станет доступным», – уверен он.
Дома на селе и в малых городах
В свою очередь, политолог, директор Института современного государственного развития Дмитрий Солонников предлагает вариант, когда «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».
«К примеру, рынок индивидуального жилья эконом-класса, прежде всего в сельской местности и в небольших городах, где заказчиком строительства выступают непосредственно домохозяйства, они же часто и основные подрядчики, а местами и застройщики. Здесь помощь – это прежде всего оформление земли, подключение к коммуникациям. Уже дальше льготный кредит на строительство или местами помощь строительными материалами. Это именно строительство под жилье непосредственно, а не для коммерческого использования, сдачи в наем, сбережения денег, спекуляции на рынке. Вложение средств в такие программы роста цен на квадратные метры обычно не вызывает», – заметил он.
Подождать, пока волна не спадет
Сейчас перед государством, застройщиками и заемщиками новый вызов. На строительный рынок хлынул поток пенсионных денег. Спрос и цены, естественно, выросли.
Арман Байганов убежден, что большая часть потенциальных ипотечников пока взяли паузу.
«Снижение спроса (на жилье) пока не ожидается. Пик предполагаю в летний период. Сейчас многие работники национальных компаний, которые получают высокую светлую зарплату, выжидают. Они опасаются, что и спрос, и выросшие цены на жилье по факту искусственные», – пояснил он.
По мнению эксперта, летом (текущего года) они возьмут отпуска и начнут в массовом порядке инвестировать излишки пенсионных накоплений на покупку жилья.
«Поэтому спад спроса (на жилье) ожидаю только через год. Как раз тогда рынок стабилизируется, и цены на недвижимость станут оптимальными. Правда, нужно помнить один немаловажный нюанс. Если цены на жилье вырастут, то после спада они немного опустятся, но не настолько, чтобы вернуться к периоду до начала запуска программы досрочного снятия пенсионных денег», – предупредил экономист.
Впрочем, Дмитрий Солонников рекомендует не увлекаться госпрограммами.
«В отличие от индивидуального строительства на селе и малых городах возведение многоквартирных домов в больших городах проблематичное. Это прежде всего коммерческий рынок с высокой долей маржинальной прибыли, дающей возможность спекулировать на росте цен. Здесь вливание средств через стимулирование спроса, льготные кредиты, доступную ипотеку, иные программы, приводит только к увеличению стоимости квадратных метров. Долевое строительство, конечно, помогает снизить цену покупки на начальном этапе, но чревато рисками незавершенного строительства и потерей средств вкладчиков. Такие объекты потом достраиваются с помощью различных инструментов государственного участия, что опять же требует дополнительных бюджетных трат», – делится он своими наблюдениями.
Кредиты решают все, но арендное жилье как выход
Проблема фондирования в Казахстане стоит достаточно остро. Высокая базовая ставка делает любые заимствования дорогими.
Не остался в стороне от этого тренда и рынок недвижимости.
Арман Байганов согласен с тем, что дорогое фондирование сильно тормозит строительный сектор.
«На сегодняшний день строительство в основном поддерживается за счет льготного ипотечного кредитования, инициированного государством. Самим строительным компаниям приходится основную часть средств привлекать на коммерческих условиях в банках по высокой ставке. Поэтому строители много денег направляют на оплату вознаграждения банков. Причем это относится не только к строительным, но и к любым другим компаниям», – констатирует он.
Также эксперт сделал экспресс-анализ формирования коммерческих ставок.
«Налицо дороговизна кредитов. Она, в свою очередь, регулируется базовой ставкой. Сейчас она на уровне 9%, а на выходе из коммерческих банков – 14-16%. Если государство изыщет возможности снизить ее до 4-5%, то многие, в том числе строительные компании, вздохнут с облегчением. Чем дешевле кредиты, тем больше жилья построят строители. Если предложение на рынке недвижимости существенно увеличится, то неминуемо снизится себестоимость жилья. Ведь экономические законы никто не отменял», – подчеркнул экономист.
Дмитрий Солонников подметил, что в свое время, когда Елбасы Нурсултан Назарбаев призывал развивать рынок арендного жилья, Казахстан пошел по правильному пути.
«Расчет на честных и справедливых застройщиков, конечно, хорош, но реалистичен только в идеальном мире. Вместе с тем есть два апробированных варианта. Первый, строительство жилья под госзаказ и бесплатная раздача льготным категориям, что, может быть, даже дешевле для бюджета, чем различные программы вкачивания денег в финансовый сектор, стимулирующие коммерческое строительство. Второй, развитие рынка арендного жилья. Это совсем другая идеология развития программ удовлетворения спроса на жилье. В принципе, в мире как раз и развит рынок арендного жилья, как государственного — социального, так и коммерческого. Но пока это не очень большой сегмент в наших реалиях», – заключил эксперт.